| 问题 | 刘丛律师：新房因开发商欠债被查封，有一种方法可保住你的房子 |
| 释义 | 很多开发商因为高周转、高负债，导致资金链极为紧张，一旦出现危机，所开发的楼盘项目就会被各路债权人锁定偿债。 如果我们不幸买到这类楼盘，自己的房子会面临被法院查封拍卖偿债的风险。 一、案例回顾 北漂小张用多年积蓄在北京某开发商手里买了一套期房，《商品房预售合同》约定4年后交房。 但是房子建成后，突然传出开发商资金链断裂的消息，开发商的各大债权人和银行纷纷起诉开发商并查封了楼盘。 眼看着自己买的房子就要被执行拍卖了，小张心急如焚的找到我，让我给他出意见，我代理小张向法院提出了执行异议的申请。 二、法院裁判观点 法院经审查后认为，小张与开发商签订的合同合法有效，且该房屋的购买用途为小张及其家庭的生活居住，小张已经支付了一半以上的房款，符合法律规定的特殊保护条件，最终支持了小张的异议请求，小张成功的保住了自己的房子免予拍卖。 三、律师说法 1、如果碰到开发商诉讼缠身导致所购房屋被查封，同时符合以下三个条件时，购房人仍然可以取得房屋的所有权： 第一，在法院查封前已经签订合法有效的购房合同。 第二，符合「唯一居住用房」的情形，也就是说购房用于居住且购房人名下没有其他用于居住的房屋。 第三，已支付的房款超过总房款的50%。 2、此外，大家还需要注意以下几点： 第一，开发商出售的商品房必须是合法的房产，如果没有预售许可证就买了房，无法得到法律的保护，不能对抗法院的查封和执行。 第二，购买的房屋必须是居住用房且名下没有其他居住用房，如果是买来投资、商用或者自己名下的房产很多，那么就不值得法律的特殊保护，无法对抗法院的查封和执行。 第三，尽管自己名下没有其他居住用房，但是自己配偶名下有房的，也不能对抗法院的执行。 3、实务中，虽说法律对于购房的「小业主」有特殊的保护，但法院在执行程序中会从严审查具体情况。 四、法律依据 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 |
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