| 问题 | 非法转租的法律后果？ |
| 释义 | 承租人未经出租人同意，擅自将租赁房屋转租给第三人，法律上称之为“非法转租”。 非法转租涉及两份合同，即租赁合同与转租合同；三方主体，即出租人、承租人、次承租人；三方法律关系，即出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人之间的法律关系。 非法转租会导致以下法律后果： 1、出租人与承租人之间： 承租人非法转租的，出租人可以解除租赁合同，并要求承租人承担违约责任，赔偿损失。需要说明的是，出租人行使合同解除权有除斥期间的限制，需在知道或应当知道承租人转租的6个月内提出异议，否则，视为同意转租，导致丧失合同解除权。 2、出租人与次承租人之间： 出租人与次承租人之间没有合同关系，基于合同的相对性，出租人无权要求解除转租合同。但出租人在解除与承租人之间的租赁合同后，可以行使返还原物请求权，要求次承租人向其返还租赁房屋。 3、承租人与次承租人之间： 承租人与次承租人之间的转租合同，若无法定的无效事由，系有效合同，不因非法转租而无效，双方均须履行。问题在于，若出租人行使合同解除权，解除了其与承租人的租赁合同，并行使返还原物请求权，索回租赁房屋之后，承租人与次承租人之间的转租合同将因标的物的丧失而导致履行不能。此种情况之下，次承租人可以行使合同解除权，转租合同，并要求承租人承担违约责任，赔偿损失等法律责任。 综上，承租人在转租时，为避免转租行为被认定为非法转租，给自己造成重大损失。有两个办法可以参考使用：一是事先在租赁合同中明确约定允许转租；二是承租人在转租前，取得出租人的同意。如此，转租行为即为合法转租，各方均可有效维护自己的合法权益。 法律依据： 《民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 《民法典》第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。” 风烟俱净，天山共色。 |
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