| 问题 | 期房权益转让的具体流程是怎样的？ |
| 释义 | 期房权益转让是指预售商品房的预购人将其所预购的商品房的期权转让给受让人的法律行为。转让流程因付款情况而异。已付清全部房款的可与第三方签订合同转让书，或待取得房产证后以二手房过户形式转让。已付清房款但有抵押贷款的需通知银行并告知第三方抵押情况。未付清房款的需征得开发商同意办理变更手续。转让人具有买方和卖方双重地位，受让人在申领房产证时需缴纳相关税费。 法律分析 期房的权益转让是指预售商品房(期房)的预购人将其所预购的商品房的期权，转让给受让人的法律行为。期房权益转让操作流程有别于普通的二手房交易，大体分为以下几种： 如果已付清全部房款的，可与第三方签订合同权益转让书，并书面通知房产商。第三方与开发商重新签订购房协议，权益转让。第一预购人也可以待取得该房屋的房地产权证(小产证)后，以二手房过户的形式实现转让。 如果已付清全部房款，但在银行有抵押贷款且贷款尚未还清的，可根据《民法典》49条规定：抵押期间想转让的话，应通知银行并告诉第三方转让物已抵押的事实，否则转让行为无效。至于银行贷款既可一次性还清后再转让，也可办理转贷手续，由第三方继续还贷都可以，当然双方不要忘了签订合同权益转让书。 如果未全部付清房款的，第一预购人需征得开发商同意，与开发商办理变更手续，并向开发商交一部分转让费用，从法律上解除了在预售合同中与开发商形成的权利、义务关系，而由权益转让中的受让人继受，开发商重新与第三方签期房购买合同。 权益转让中的转让人(预购人)具有双重的法律地位，他既是向开发商预购期房的买方，又是向受让人转让房屋期权的卖方，因此在开发商、转让人(预购人)和受让人之间形成了连续的两次交易行为。根据契税纳税义务人的法律特征，权益转让中的受让人应当在申领以其为权利人的房产证时，缴纳权益转让协议关系所产生的契税和各种费用。 结语 期房权益转让涉及复杂的法律程序和责任转移。转让人既是买方又是卖方，与开发商和受让人之间形成了双重交易。转让人应征得开发商同意并办理变更手续，受让人需缴纳权益转让所产生的契税和费用。对于已付清房款的情况，可与第三方签订合同权益转让书或以二手房过户的形式实现转让。如果存在银行贷款，需通知银行并告知抵押情况，签订合同权益转让书。请各方在转让过程中遵守相关法律规定，确保权益转让的有效性和合法性。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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