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问题	俞强律师：因第三人原因导致所有权人无法出售房屋的责任认定
释义	文/俞强律师.上海君澜律师事务所合伙人律师     【判决要旨】     房屋的所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。该权利具有排他性，由于第三人的过错，导致所有权人无法按其意愿出售房屋，由此造成的损失第三人应当承担赔偿责任。     【案由】居间合同纠纷     【案情简介】     2014年3月25日，沈某华、龚某益与案外人王某某、秦某签订《上海市房地产买卖合同》，约定通过锐丰公司第一百七十二分公司居间介绍，沈某华、龚某益将上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）转让给王某某、秦某，转让价130万元，过户期限为2014年6月30日前等。同日，双方又签订《房地产买卖合同之补充协议》，主要约定，房屋实际成交价为173万元等。2014年6月21日，三方至房地产交易中心，但因找不到产权证原件，未继续进行审税、过户等流程。2014年7月15日，王某某、秦某起诉至法院，要求解除与沈某华、龚某益签订的《上海市房地产买卖合同》等，法院经审理，确认系争房屋的产权证原件在锐丰公司保管期间遗失，导致无法办理过户手续，应由沈某华、龚某益承担违约责任，故于2014年10月15日作出（2014）宝民三（民）初字第1057号民事判决，解除沈某华、龚某益与王某某、秦某签订的《上海市房地产买卖合同》，判令沈某华、龚某益向王某某、秦某返还购房款119万元、支付违约金4万元，案件受理费8,533元、财产保全费5,000元、反诉案件受理费1,880元，均由沈某华、龚某益负担。该判决已生效。现沈某华、龚某益起诉要求锐丰公司赔偿违约金、诉讼费用、律师费损失59,533元、预期利益损失56,250元、房价下跌损失6万元。原审审理中，沈某华、龚某益为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、2015年1月4日、1月30日王某某、秦某出具的收据以及2015年11月17日银行汇款凭证6份，证明沈某华、龚某益向亲朋好友借款120多万元用于履行前判决，2015年7月将系争房屋另出售，2015年11月收到购房款后马上还钱给亲朋好友；2、2015年7月11日沈某华、龚某益与案外人方某签订的《房地产买卖居间协议》、销售不动产统一发票，证明沈某华、龚某益以167万元的价格将系争房屋另行出售；3律师代理费发票，证明支付前案律师费6,000元的事实。锐丰公司认为沈某华、龚某益以什么价格出售系争房屋，是沈某华、龚某益的权利，不能证明房屋的价值，167万元也不一定是实际成交价；沈某华、龚某益收到下家房款之后用于购买其他房屋，故在判决之后没有能力履行，再向亲朋好友借钱，和锐丰公司没有关系；律师费发票是为了降低自己的败诉风险承担的费用，这个费用锐丰公司不予认可。原审审理中，法院根据沈某华、龚某益的申请，委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋在2015年7月11日的市场价值进行评估，评估结果为163万元。沈某华、龚某益对此予以认可。锐丰公司认为评估结果偏低，未反映系争房屋的市场价值。【裁判分析过程】     被上诉人作为系争房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人的此项权利是排他的，上诉人有权选择是否出售，以及何时出售。出售房屋是市场行为，即便被上诉人选择出售房屋，市场是否即刻接受并不可控。由于上诉人的过错，导致被上诉人无法按其意愿出售房屋，由此造成的损失上诉人应当承担赔偿责任。          【判决结果】     驳回上诉，维持原判。     【相关法律依据】     《中华人民共和国民事诉讼法》     第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：     （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；     【律师建议】     上海君澜律师事务所合伙人俞强律师提示，所有权，是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权的核心内容。其中处分权是指所有权人享有对物予以自由处置的权能。包括事实上的处分和法律上的处分。所有权还有一种消极权能，即排除他人非法侵夺、干涉或者妨害的权能。通过此权能，使所有权恢复至所有权人自行支配的圆满状态。
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