| 问题 | 地下车位属业主共有 |
| 释义 | 一、针对被告的证据补充质证意见。 1、针对所出示的《业主共有部分首次登记证明》。 （1）、该证据即使是真实的，其显示权利人也仅为被告，被告没有证据权利人系业主，也不能证据通过该列表就能证明原告等业主一定能取得该车位的个人所属产权。该列表中虽然有产权证号，也系针对产权位置进行的一个个编号，假设业主最终能取得诉争车位产权，该产权证号与业主将后来领取的产权证号也不是同一编号。故该证据与本案并没有直接的关联，而原告所主张的是能够归属于原告的车位产权。 （2）原告应当出示与该车位相关的销售许可证明等。办理产权证一般还需要：第一房屋购销合同原件及补充合同原件。第二商品房销售统一发票原件。第三房屋的测绘调查表及分层分户平面图原件。第四完税凭证，等等。而被告未能提供以上材料，故被告仅提供列表不能证明原告就能取得产权证。 （3）、该证据的形成系在原告起诉之后、邮寄主张解除之后、开庭当日才取得，故即使为合法有效的证据，也不能推翻其违约在先的事实，原告决意解除合同在前，被告取得该列表在后。 （4）该列表中在“规划用途”中明确载明“其它”，并没有注明“住宅”“车库”，而用途应当是“人防工程”等其它。参照相关法律针对人防工程可以出租，但不可以作出所有权分割出卖。 2、针对被告所出示的《商品房销售许可证》即京房销证第201212号。该证仅针对附属车库，不包括本案所涉的车位销售许可，故法院应当用慧眼识别被告的欺骗行为。也即该许可证与本案所涉房屋根本没有任何关联。 二、针对原告的证据补充意见。 1、《房屋所有权证》，即京房权证何字第20140012336号房产证明，该证书中符记栏明确载明“车库”，与被告所出具的京房销证第201212号《商品房销售许可证》相对应的，故可以证明被告根本没有涉案车位的销售许可，被告无法履行所设定的所有权变更的合同义务。 2、《地下停车位转让合约》。该证据证明通过非格式文本强调原告要求被告办理产权证为合同的主要目的，原告的目的是追求物权，而不仅是使用权，因被告至今未能按约履行，故为根本违约。 3、与被告多次沟通的光盘。证明原告多次找被告主张办理产权证未果。 三、法律依据。 1、双方签订的《地下停车位转让合约》为所有权转让而不是使用权转让。 《民法典》第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 本案所涉合同系由被告提供格式合约文本，在签约过程中应原告要求，被告通过非格式文字承诺“甲方负责两年内办好该车位的附属产权”。该承诺的效力高于涉案合约所涉内容的第六条针对使用权的转让的合意的效力。 贵院认为交付车位由原告使用即不构成根本违约是错误的，原告所追求合同目的为车位所有权。 2、因被告届合同约定期限内未能履行合同，原告可以在法定期限内主动提出解除合同。 《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 因解除通知到达之日即可解除，除法律特别规定的除外，依以上法律条文原告通过诉讼方式主张解除合同，被告收到诉状之时也即合同解除之日，而且也通过书面邮寄方式通知解除。因本案不存在其它法定除外情形，即使被告收到诉状后向房产部门申领权属证书，仍已经过了解除条件成就的约定时间，除原告同意，否则原告解除不可因被告事后行为而复返。 被告最终于2022年4月26日上午开庭当日取得所谓的《业主共有部分首次登记证明》，原告之前多次向被告主张权利均未果，这在双方庭审中都予以认可并记录在案。故法院应认定双方解除合同、返还财产。 四、本案的争议焦点应当为被告是否能办理产权证，是否构成根本违约。 代理人认为被告所列举的证据无该证明能力、也无该证明力，即被告凭《业主共有部分首次登记证明》不能证明能够帮助原告取得所有权证。因双方合同特别约定原告需取得产权证。如同商品房买卖双方以买方取得产权证为根本目的，仅有商品房交付，但购房人不能取得产权证，则卖方必为根本违约。本案中被告作为卖方应当构成根本违反特别约定，而不是将车库交付给原告使用即可。 因原告通过非格式条款约定两年内必须取得车位产权，否则被告应解约、返约价款，其也是原告的主要合同目的，也是被告的主要合同义务。法院不能以早己交付车位使用权而视为履行产权过户为从义务，不构成根本违约，原告不可以依《民法典》第五百六十三条相关条款主动解除合同。而实际上本案法院应当尊重双方合同双方当事人的意思自治，即本案合同中原告通过非格式条款特别约定取得产权证，否则原告就没有必要购买该车位的使用权，原告可以通过租赁等方式达到使用车位的目的。即然届期后被告没有依约履行合同义务，故承担合同解除后的违约责任，恢复原状返还财产、赔偿利息损失在本案恰当不过。 |
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