| 问题 | 无权处分房产赔偿损失如何计算 |
| 释义 | 一．无权处分房产赔偿损失如何计算？1．返还原房屋：如果一项房屋买卖被确认无效，那么当事人依据该行为所取得的房屋应返还给对方。由于房屋买卖行为被确认无效，依据该行为取得的房屋也就失去了合法依据。房屋所有人对已交付对方居住或使用的房屋享有返还请求权，房屋买受人有返还该房屋的义务。当然，如果房屋买卖双方当事人并未实际交付房屋，那也就不存在返还房屋的问题。如果原房屋已灭失不能返还时，可以适用赔偿损失的方法。2．赔偿损失：房屋买卖被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖行为无效的原因在于一方当事人的过错的，有过错的一方当事人，应当向对方当事人赔偿因其过错而遭受的经济损失。房屋买卖行为因双方的过错而无效的，应当各自承担相应的责任，即依据各自过错的大小，致害的多少，而承担其应负的责任。3．追缴财产：房屋买卖双方恶意串通，实施损害国家、集体或者第三人的利益的；或者私买私卖私有房屋，转手倒卖谋取暴利的；或者伪造证据，倒卖他人房屋的，如果双方当事人都是故意的，则追缴双方当事人取得或约定取得的财产，一律收归国有。如果一方是故意行为，则故意的一方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方并赔偿损失，非故意的一方已经从对方取得或约定取得的房屋或价金，应当收归国有。在实践中，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第三人的利益。这主要有两种情况：一是共有人擅自出卖共有房屋。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的情况。“善意”是指第三人在主观上没有过错，即对部分共有人擅自出卖共有房屋之事实不知情；“有偿”是指第三人在客观上支付的买房价款是比较公平合理的。在实践中，保护善意、有偿买房的第三人的合法利益时，可以作如下处理：第三人（买方）是善意、有偿取得该共有房屋，过错完全在卖方，而且买方已交付全部或者大部分房款，并已实际占有、使用、管理了该房屋，又无其他违法行为，如果否认买卖关系则显失公平，则可认定买卖关系有效。对因此而给其他共有人造成的损失，由擅自出卖共有房屋的人赔偿。二是无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人。对此，除了宣布房屋买卖无效外，一般情况下，买受人都应当返还原房屋。但同时具备以下两个条件时，可以不返还原房屋： （1）被出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领； （2）买受人必须是善意取得，即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非法的房屋买卖原则上应返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存在，就要采取赔偿价金的方法处理。如果买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，再由出卖人负责追还房屋；出卖人还应向买受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此而造成的损失。如果买受人是恶意取得（即买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买），所有人既可以向出卖人请求返还，也可以直接向买受人请求返还，而且房屋价金应没收归国家所有，买受人不得要求返还，同时还可以对出卖人处以罚款。若所有人不存在，出卖人所得的价金，应由房屋管理部门收归国有。 |
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