| 问题 | 房屋权属争议的类型及表现形式 |
| 释义 | 房屋产权纠纷主要涉及产权交易限制、小产权房、承租人优先购买权和长期未办房产证等问题。为避免纠纷，购房者应慎选可靠开发商，查验产权记录，注意购房合同约定。 法律分析 一、常见的房屋产权纠纷有哪些？ 1、产权交易限制 并不是所有的房屋产权都是可以进行自由交易的，如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。 2、小产权房 有一种房产被称为小产权房，而小产权房又称乡产权房，是需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。 3、承租人优先购买权 如果购房者购买的是已经出租的房屋，那么在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。 4、长期未办房产证的房子 对于没有房产证的房子，购房者最好不要购买，如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。 二、如何避免发生房屋产权纠纷？ 1、慎选开发商 买了房子之后办理不了房产证这种情况，很多原因都是在开发商身上的，所以购房者在挑选开发商的时候一定要慎重，开发商越可靠的话，产生房屋产权纠纷的几率就越小。开发商的开发资质，商品房的预售、销售都可能存在问题，因此购房者买房前审查开发商的开发资格、商品房是否具备销售条件尤为重要。 2、到房产部门查验产权记录 买房子之前，购房者一定要查验一下卖家的相关证件是否齐全，卖家是否就是产权人，这些信息核对无误之后，还要注意相关证件的真实性，有必要的话双方可以导房管部门去查验。查验产权记录时主要了解以下房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;登记日期;成交价格等，并且包括其它房地产成品;房屋平面图等。 3、注意合同约定 购房合同对买卖双方都起着约束的作用，为防止遇到产权纠纷，给购房者自己带来损失，购房者很有必要利用购房合同来约束卖家的行为。另外要注意，对于无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定。 结语 购房者在面临房屋产权纠纷时，需要注意常见的问题，如产权交易限制、小产权房、承租人优先购买权以及长期未办房产证的房子。为避免此类纠纷，购房者应慎选可靠的开发商，查验产权记录，注意购房合同的约定。只有在保障自身权益的前提下，购房者才能避免不必要的损失。 法律依据 中华人民共和国民法典：第三章 物权的保护 第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 |
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