| 问题 | 农村房屋买卖合同无效的情形有哪些？ |
| 释义 | 1、赔偿损失。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。2、确定过错责任。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈.而从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或拆迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时也应将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，这样更符合诚实信用原则的要求。3、添附物的处理。购房者大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附.故合同被确认无效后，所作之添附应视为经房屋所有权人同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。 一、签了买卖合同卖家违约了 根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。 （一）起诉要求继续履行合同 在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。 以下情形除外： 卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效； 卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等； 卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋； 房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。 （二）违约金和实际损失 房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20％，但问题是，如果房价上涨20％，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。 根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。 所谓实际损失： 可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。 房屋涨跌损失的确定，有2种方法： 双方协商确定；不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。 二、购房合同纠纷，合同到期不退房，法院可以判刑吗 人民法院裁定房屋买卖合同无效的，取得房屋的一方应当返还房屋。不能退房的，应当折价赔偿。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或者无需退货的，折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方有过错的，应当各自承担责任。为平衡农村房屋买卖合同确认无效后双方的利益，在处理合同无效的后果时，应综合考虑农村房屋买卖合同无效对双方利益的影响，尤其是出卖人从土地增值、拆迁补偿中获得的利益，以及买受人因房屋现值与原销售价格的差额而造成的损失，平衡了双方的利益。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第二百六十五条集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。第五百零五条，当事人超越经营范围订立的合同的效力，不得仅以超越经营范围确认合同无效。 第五百零六条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。 |
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