| 问题 | 买卖被抵押的房屋,合同有效吗 |
| 释义 | 我们先来看一下相关法律规定： 《民法典》第406条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。” 因此合同有效，有约定除外。 房产被查封，还能买吗 除了被设定抵押的房屋以外，在实践中还有一类房产的转让也会受到限制，就是依法被国家机关查封的房产，被查封也就意味着查封期间无法办理过户手续，这一点同有抵押权似乎有些类似。那么被查封的房产的买卖合同效力如何认定？在实践中又如何操作呢？ 依照《民法典》第215条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。 处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同，能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了，导致合同目的无法实现，可以追究卖方的违约责任。 但是以过往的司法实践来看，购买被查封的房产，比购买设定抵押权的房产，风险要大得多！因为有抵押权的房产，只要能还钱，通常抵押就能解除，而被查封的房产，有钱也不一定能解封。 造成房屋被查封的原因主要有以下几个： 1、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。 如果是这种情况，及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有些人可能涉及的债务纠纷有多笔，你解决了这笔债务，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。 2、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。 这种情况，对所有权人存在争议，就不是还钱就肯定能解除查封的了。也许打着打着，产权人还会发生变化。 3、因其他原因被司法机关查封。 比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就肯定能解除查封的。 购买有抵押权或被查封的房产如何降低风险 针对本文介绍的涉及抵押及查封的房产的相关风险，根据过往发生的问题及司法实践，给您如下建议： 1、在查明情况的基础上，设定合理履行条款和违约责任。 虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以，在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。 2、房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长。 有些人某些特殊原因，约定签约后很长时间再办理过户手续，这个时间有时甚至长达数年。在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险，也可能因买卖双方意愿以外的因素发生变化，比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约甚至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采取保全措施，导致无法过户的事情，也是时有发生的。 3、购买被查封的房产，解封前谨慎付款，解封后立即过户。 前面我们曾经介绍过，购买有抵押权的房产，可能会用买方的首付款来解押，这种情况，杨律师的观点是虽然有风险，但妥善操作，实践中还是可以接受的。 但如果是涉及被查封的房产，安全起见，建议买方不要接受用自己的首付解封。如果涉及用买方首付解封。一定在操作前要确认查封的房产没有轮侯查。 |
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