| 问题 | 刘丛律师：租房没到期不想租了？手把手教你提前退租还省钱！ |
| 释义 | 租房时，经常会遇到租户要求提前退租的纠纷，那么提前退租能把租金给要回来吗？碰到这种情况，我们应该如何处理呢？ 一、案例回顾 2019年2月，文小姐承租房东李阿姨的一套房，双方签订了《租房合同》，约定租期为3年，年租金12万元，按年支付。签约后，文小姐支付了第一年租金12万元。 可仅仅承租一年后，文小姐因被公司裁员，收入锐减，无力继续承租房屋，遂与房东李阿姨协商提前解除合同。 遭到李阿姨的拒绝后， 2020年2月，文小姐结清水电费，自行搬离房屋，并把钥匙和《解除通知书》邮寄给李阿姨，随后诉至法院，要求解除《租房合同》。 眼看受疫情影响，租房市场萧条，涉案房屋短时间内难以出租，李阿姨向法院提起反诉，要求文小姐继续履行《租房合同》，支付第二年租金，并赔偿违约金。 二、法院裁判观点 法院经审理并现场勘验房屋现状后，认定《租房合同》合法有效，租户文小姐以经济困难为由，单方搬离租赁房屋并要求提前解除合同的行为，构成违约。 根据法官现场勘验，涉案房屋内已无物品，且水电费已经结清。因为文小姐明确表明不愿继续租用房屋，致使合同目的无法实现，该合同不宜强制继续履行。 最终，法院判决自现场勘验之日双方解除《租赁合同》，文小姐赔偿李阿姨违约金2.4万元。 三、律师说法 1、一般来说，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。 为发挥物的价值，有效利用资源，调整利益分配，在符合下列条件时，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持： （1）违约方不存在恶意违约的情形； （2）违约方继续履行合同，对其显失公平； （3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。 2、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，因为该租房义务不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，除合同另有约定外，法院可以直接判决解除租赁合同。 3、实务中，一般法院会根据案件的具体情况，以出租人收回房屋、当事人起诉之日，或判决生效之日等时间，合理确定合同解除的具体时间点。 4、尽管人民法院判决解除合同，但是违约方本应当承担的违约责任不会因解除合同而减少或者免除，出租人仍然可以要求承租人承担违约责任或赔偿损失。 四、法律依据 1、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》 24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。 出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。 2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》 48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持： （1）违约方不存在恶意违约的情形； （2）违约方继续履行合同，对其显失公平； （3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。 人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。 3、《民法典》 第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 |
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