| 问题 | 购买无证预售房屋的法律风险 |
| 释义 | 本文重点介绍了购买无证预售房屋的风险以及如何审查开发商预售资质的方法。无《商品房预售许可证》的商品房存在较大风险，应提高风险意识，咨询律师并查看所购房屋是否在预售范围内。同时，审查开发商预售资质的方法是查看《国有土地使用证》和《预售许可证》。只有开发商取得《预售许可证》，才能证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备将开发的商品房进入市场交易的资格。 法律分析 一、购买无证预售房屋可能带来的后果包括未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房。这种行为违反了《上海市房地产转让办法》第三十三条的规定，应由市房地局或区县房地产管理部门依据《上海市房地产转让办法》第五十条第一款第四项的规定予以处罚。购房者购买开发商未取得预售许可证的期房或未取得销售许可证的现房存在一定风险。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效。未取得《商品房预售许可证》的开发商不得擅自预售商品房，也不得以内部认购、预订、选号、团购等形式变相预售商品房，并收取预售款。购买无《商品房预售许可证》的商品房存在较大风险，应增强风险意识和维权意识，咨询一下律师，购房时一定要确定开发商是否取得了预售许可证，避免购买没有《商品房预售许可证》的商品房。 二、审查开发商预售资质的方法是购房时只需查看《国有土地使用证》和《预售许可证》这两证。如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就无法拿到《国有土地使用证》；未取得这两个许可证和《施工许可证》，就无法拿到《预售许可证》。开发商只有取得《预售许可证》，才能证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备将开发的商品房进入市场交易的资格。购房者在签合同前需看清所预购的房屋是否在预售范围内，以免被开发商“偷梁换柱”。 结语 购买无证预售房屋存在风险,应引起购房者的重视。只有取得《预售许可证》的开发商才有资格预售商品房,购房者在购房时应查看开发商是否具备预售资格,以避免购买无证预售房屋所带来的风险。同时,审查开发商预售资质的方法是查看《国有土地使用证》和《预售许可证》,购房者在签合同前需看清所预购的房屋是否在预售范围内。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 |
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