| 问题 | 居住权常见问题解答 |
| 释义 | 什么是居住权？居住权是民法典物权编新增的一项用益物权，是指居住权人为满足生活居住的需要，对他人所有的住宅享有占有、使用的权利。 居住权制度起源于罗马法，最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中，作为人役权的一种形式，其产生与当时罗马社会家庭状况及概括继承制有密切联系。该制度的设立初衷，是解决家庭成员的居住和供养。后为法国、德国、日本等国和我国澳门地区借鉴和吸收。 非住宅类的房屋可以设立居住权吗？ 居住权是以居住为目的的，《民法典》第366条所规定的居住权，也仅限于住宅。我国现行法律对房屋类型实行分类管理，即在不动产登记中将房屋分类居住为住宅、商住、办公、商业、工业等类型。实践中，存在将登记为非居住类的房屋作居住使用的，最常见的是办公类公寓。我们认为，《民法典》第366条所规定的“住宅”，是指作为住宅使用的房屋，而不能等同为不动产登记中的“住宅”，对于实际作为住宅使用的登记为非住宅类的房屋，且该房屋也具备居住功能的，应当也允许设立居住权。但对于该类房屋是否可以办理居住权登记，现实中存在困难。 农村房屋可以设立居住权吗？ 因不动产登记管理的问题，农村房屋可能存在暂时无法办理不动产登记和居住权登记的情况，但仍应当允许其设立居住权。 无证房屋可以设立居住权吗？ 无证房屋有多种情形，包括手续齐全但暂未办理不动产登记的商品房、有规划手续但因手续不全的房屋、在集体土地上建设的房屋、违章建筑等。无证房屋因未在不动产登记系统进行所有权登记，可能存在无法进行居住权登记的困难。但我们认为，应当考虑我国房屋的实际情况，允许除违章建筑以外的房屋设立居住权。也有观点认为，此种情况下居住合同有效，但居住权在登记前不能设立。 居住权人仅限于自然人，还是包括法人和其他组织？ 对该问题有不同观点： 全国人大法工委黄薇主编的《民法典解读》一书认为，居住权是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，法人或其他组织不能享有居住权。 而马强在《民法典居住权规定所涉实务问题之研究》一文中认为，民法典第366条在规定居住权的主体时，并没有明确使用自然人的概念，而是使用了居住权人的概念，从文义上解释，现实生活中，享有和行使居住权的人，不仅包括自然人，也包括法人及其他组织，不可否认，民法典设定居住权的目的是满足生活居住的需要，就其主体而言，应当以自然人为众，但不排除在特殊情况下法人或者其他组织也能成为居住权的主体。 房屋所有权人可以为自己设立居住权吗？ 居住权系为他人设立的，房屋所有权人不能为自己设立居住权。但如果房屋买卖双方在房屋买卖中约定居住权人在目前属于自己而将来属于他人的住宅上设立居住权，应认为该约定有效。 居住权的设立必须是整套住宅还是可以具体到某间房屋？ 设立居住权，可以是整套住宅，也可以仅限于住宅的一间或几间房屋。 居住权有哪些特征？ 居住权具有以下法律特征： （1）居住权是在他人住宅上设立的物权； （2）居住权是一种用益物权； （3）居住权是为特定自然人居住设定的； （4）居住权是为特定自然人生活居住的需要而设定的权利； （5）居住权人按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的权利。 居住权可以分为哪些种类？ 居住权依其设立方式，分为合同型居住权、遗嘱型居住权和法院裁决型居住权。 什么是合同型居住权？ 合同型居住权是指当事人双方意思表示一致通过订立合同的方式设立的居住权。双方意思表示的内容是所有权人愿意将房屋的占有、使用权出让给对方当事人即居住权人，居住权人表示接受。 口头合同设立居住权有效吗？ 民法典第367条规定，设立居住权的合同应采取书面形式，但这并不意味着口头形式订立的合同无效。民法典虽然规定了部分典型合同应采取书面形式，但对于未采取书面形式的合同的效力，民法典并未作出规定。因此，不能以居住权合同未采取书面形式就否认合同的效力。口头订立的居住合同仍然有效。 对于当事人主张以口头形式订立的合同，如果判断合同是否成立和有效？ （1）对于当事人双方均认可口头居住权合同，或者虽然没有直接认可口头合同，但诉讼中对口头合同的存在不持异议，只是要求对方腾房或者解除合同的，应当根据自认规则认定口头居住权合同成立，按照有效合同的规定处理。但对于当事人均自认的，法院应当注审查相关证据，以防止当事人通过虚假诉讼损害第三人的合法权益。 （2）对于是否达成了口头合同双方当事人各执一词，如果有其它证据能够证明口头合同存在的，认定口头合同成立。 （3）当事人虽然否认存在口头合同，但已经实际入住对方的房屋，由于居住权合同的主要义务已经履行，则应当依据民法典第490条第2款的规定，认定合同成立。 同时存在口头居住权合同和书面居住权合同，哪份合同优先？ 如果就一套房屋的居住权既存在口头合同又存在书面合同，应将口头合同和书面合同同等对待，该两份合同不存在谁优先的问题。具体处理方法为：有登记的，适用登记在先原则处理；均没有办理登记手续的，则要适用实际交付原则处理；在都没有办理登记手续，又都没有交付房屋的情况下，则要适用合同签订在先原则处理。 签订居住权合同后未办理居住权登记的，居住权设立了吗？ 根据民法典第368条的规定，合同型居住权自登记时设立。即居住权和担保物权一样，采取登记主义。居住权合同自签订并达到生效条件时生效，但合同本身并不能产生居住权设立的效力。只有到不动产登记部门办理完毕居住权登记后，居住权方设立。 当事人签订居住权合同后未登记前，一方反悔的，应如何处理？ 如果居住权合同存在无效或可撤销的情况，当事人可以请求确认合同无效或者请求撤销合同。 如果居住权合同有效，守约方可以要求对方继续履行合同办理居住权登记。如果反悔方拒不配合办理，守约方可以向法院起诉，要求违约方办助办理居住权登记。 当事人签订居住权合同后未登记前，房屋所有权人将房屋出售并办理了过户手续的，买房人有权要求居住权人腾房吗？ 此时应当先判断买房人是否为善意购房人。如果买房人对在先的居住权合同不知情，可按以下情况处理：（1）对于为因亲友等特殊身份关系无偿设立的居住权，如果居住权人无在当地其他住所，应优先保护其居住权，并要求双方尽快办理居住权登记手续；如果居住权人在当地无其他住所，应优先保护买房人的权益，由居住权人腾房。（2）如果系有偿设立的居住权，则应以按照物权变动的规则执行。即未经登记的居住权合同不能对抗所有权变更登记，居住权人不能取得居住权，只能要求原所有权人承担违约责任。 如果买房人在签订合同时已经知道在先的居住权合同，则应视为其同意居住权合同约定的居住权，即应当配合办理居住权登记并将房屋交由居住权人居住。 办理居住权登记后，房主又将房屋出售的，应如何处理？ 买房人购买房屋后虽然可以办理过户手续取得房屋所有权，但此时居住权已自登记设立，居住权人仍然可以按居住权合同的约定继续居住该房屋。 什么是遗嘱型居住权？ 遗嘱型居住权是指基于立遗嘱人一方（居住权出让人）意思表示设立的居住权，立遗嘱人以遗嘱的方式为他人设立居住权，即立遗嘱人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。遗嘱设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。民法典第371条遗嘱型居住权进行了规定。 遗嘱型居住权有什么特点？ （1）遗嘱型居住权系基于立遗嘱人一方当事人的意思表示而设，属于单方民事法律行为。 （2）多以无偿为原则，以遗赠方式设立的居住权虽然可能规定受遗赠人对赠与人的义务，但整体上仍然为无偿。 （3）多发生在具有特殊关系的当事人之间。 （4）必须是为他人设立居住权。 遗嘱型居住权什么时间设立？ 民法典第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。相较于民法典第368条，第230条系针对继承所产生的物权变动的特别规定，也就是说，当发生遗嘱设立居住权的问题时，首先要考虑民法典第230条的有关规定，优先适用，只有在该条无法适用时，才能考虑适用第368条。即遗嘱型居住权自继承时产生效力。 也有观点认为，根据民法典第371条规定，遗嘱型居住权应参照适用民法典第366-370条的规定，即居住权合同内容、居住权的设立、居住权的限制、居住权的消灭都要按合同型居住权的规定执行。也就是说，遗嘱型居住权仍应当进行居住权登记，居住权自登记时设立。 什么是法院裁决型居住权？ 法院裁判型居住权是指通过法院的生效裁判文书设立的居住权。民法典施行前的居住权，多数是通过法院裁判文书的方式设立的。比如最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。 法院裁判型居住权什么时间设立？ 一种观点认为，法院裁判型居住权可以不经登记直接引起物权变动，物权变动生效的时间以法院做出的法律文书生效的日期为准。换言之，法律文书生效后，即使没有进行不动产登记，仍应认定居住权已经发生转移。 另一种观点认为，法院裁判型居住权，仍应适用民法典第366-370条的规定，应当在裁判文书生效后进行居住权登记，自登记时居住权设立。 居住权可以转让、继承吗？ 依照《民法典》第369条的规定，居住权不得转让、继承。 设立居住权的房屋可以出租吗？ 依照《民法典》第369条的规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 考虑到居住权是为满足居住权人生活居住的需要，因此通常情况下居住权人对该房屋并不享有收益权。因此，居住权人不能将住宅出租给他人以收取租金，但如果当事人根据需要达成协议，也可以将设立居住权的住宅出租。 另外，为保障居住权的正常行使，原则上也不应允许房屋的所有权人出租该房屋。但如果双方对此另有约定或者在居住权期限以外的时间段进行租赁的除外。 在已经出租的住宅上可以设立居住权吗？ 在已出租的住宅上可以设立居住权，但在租期内居住权人不能主张行使居住权。 居住权合同应包括哪些内容？ 根据《民法典》第367条第2款的规定，居住权合同一般包括以下内容：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权的期限；解决争议的方法。 什么情况下可以注销居住权登记？ 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。 另外，居住权合同对居住权的消灭事由有约定的，合同约定的消灭事由发生时，当事人可办理居住权注销登记手续或请求法院确认居住权消灭。 居住权的客体是他人的房屋，如果该房屋灭失，居住权将无所依托，也应当消灭。 房屋损毁、灭失的，居住权人的权利应如何保护？ 房屋损毁、灭失的，导致房屋无法居住的，居住权消灭。合同有约定的，按约定处理。没有约定的，居住权为有偿设立的，居住权设立人应向居住权人提供其他住宅或向居住权人进行赔偿；居住权无偿设立的，如果房屋所有人因房屋损毁、灭失获得赔偿的，应对居住权人给予一定的补偿；如果没有获得赔偿，则所有权人没有向居住权人赔偿的义务，但可根据实际情况给予帮助。 |
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