| 问题 | 房产司法拍卖流拍后应采取何种措施？ |
| 释义 | 司法拍卖房产流拍后的处理方法及购买法院拍卖房产的利弊分析。根据中华人民共和国民事诉讼法第247条，人民法院在财产被查封、扣押后可以进行拍卖。购买法院拍卖房产可以规避限购令，并在过户时减免部分税种。然而，拍卖房产价格相对较低，购买存在一定的风险和争议。 法律分析 一、司法拍卖房产流拍后该怎么办？ 在人民法院拍卖房子前，会对房屋进行查封和评估。然后进行第一次拍卖，拍卖不动产的，会在拍卖十五日前公告。第一次没有人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10到20%，再次拍卖，第二次拍卖仍失败的，法院可以再降价进行拍卖。人民法院最多可以进行三次拍卖。 法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》第247条:财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。 二、购买法院拍卖房有何利弊？ (1)关于“利”的分析 可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。 可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。 (2)关于“弊”的分析 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。 法院在审理经济纠纷时，有些要涉及到把扣押查封的不动产进行拍卖处理，拍卖的不动产在价格上相对来说价格比较低，而且拍卖所得房产在缴税上也有优惠，可以免除所得税和营业税比较划算。 结语 司法拍卖房产流拍后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第247条的规定，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。如果第一次拍卖未成功，法院可以在保留价的基础上降价10到20%进行第二次拍卖，如仍未成功，还可进行第三次拍卖。购买法院拍卖房产的利益在于可以规避限购令，避免部分税种，并按较低价格购得房产。然而，需注意法院拍卖房产存在价格较低、税收优惠争议等弊端。 法律依据 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第五条拍卖应当确定保留价。 拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第八条拍卖应当先期公告。 拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。 中华人民共和国拍卖法（2015修正）：第三章 拍卖当事人 第三节 竞买人 第三十三条 法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的，竞买人应当具备规定的条件。 |
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