| 问题 | 房屋租赁合同纠纷案例：租户单方面违约，是否属于违约 |
| 释义 | 张某于2018年11月30日与某地产经纪公司签订租房合同，约定承租位于海淀区的一处一居室，月租金5000元，合同签订方式为一年一签。在2022年7月15日，张某因个人原因单方面解除租赁合同，搬离该房屋，但未告知地产经纪公司。此后双方因违约事宜未达成一致意见，经纪公司将张某告上法庭，要求张某赔偿相应损失及违约金。 法庭上，张某辩称，不同意支付违约金，2022年5月与该公司交流退租事宜，征得了公司的同意，已达成解除房屋租赁合同的合意，公司同意不再收取违约金。而后来双方通过微信达成新的不定期租赁协议，新的租赁协议未约定违约金相关事宜。张某不同意支付经纪公司方主张的房屋空置费用和保洁费用，同意支付至2022年7月15号（即搬离日）的水费、电费、燃气费，之后产生的费用不同意承担。并且，张某向法院提出反诉请求，要求房产经纪公司开具2018年11月30日至退租时全部房屋租赁费用的发票，并承担反诉费用。 经过审查确认，法院认定张某自2018年11月30日起承租位于海淀区的某处一居室，双方分别于2018年、2019年、2020年签订《Z1-2016-1002》、《Z1-2018-1002》、《Z1-2020-1002》三份合同，租期自2018年11月30日延续至2022年1月29日，至此双方履约无任何争议。2022年1月17日，双方针对《Z1-2020-1002》合同签订《续租协议》一份，约定：续租期限为2022年1月29日至2023年1月29日，租金为5000元，按季度付款，在承租期内，发生的水、电、煤气等相关费用由乙方自行负担，并在退租时自行结清，乙方应保留承租期内的所有交费单据，退租时提交甲方进行结算。本合同在有效期内单方解除合同视为违约，由提出解除合同一方支付守约方一个月的租金作为赔偿对方的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 庭审中，双方当事人对张某是否承担违约金存在争议。张某主张其2022年4月29日逾期付租后，已告知地产经纪公司提前退租事宜，并征得公司的同意。5月30日，双方通过微信沟通的方式达成了新的不定期租赁协议，原续租协议解除，张某无需支付基于原续租协议而产生的违约金。张某提交的微信聊天记录能证明该主张。对此，地产经纪公司不予认可，主要理由为：一、其是基于双方签订的续租协议向张某主张权利。协议中明确约定，任何一方提出解除合同都要支付另一方违约金；二、地产经纪公司出于善意，同意张某缓交或不定期交租金，并非与其达成新的不定期租赁协议；三、关于违约金事宜，双方从未达成一致意见。张某知道地产经纪公司需得到房主的同意才能免除违约金，亦知道华公司一直在与房主沟通违约金事宜，直至7月19日，公司明确告知张某房主追究违约金。 法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。地产经纪公司与张某之间自2018年11月30日签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方微信聊天记录，可认定张某于2022年5月1日提出提前退租请求后，双方未就违约金事宜达成一致意见，张某依旧按照原租金标准继续承租至7月14日，7月15日搬离。因此，张某单方解除合同的时间为2022年7月15日。根据双方签订的续租协议及《Z1-2020-1002》合同的约定，张某在租赁期限内单方面解除合同视为违约，应支付地产经纪公司违约金。 最后，法院判决张某向地产经纪公司支付违约金及至搬离日的水费、电费、燃气费。地产经纪公司向张某开具自承租之日起至搬离日止的房屋租赁费用发票。 律师提醒：租赁房屋时，应仔细阅读房屋租赁合同，明确口头约定事宜、提前解约、违约责任等内容。依法成立的合同，对当事人双方都具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 |
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