| 问题 | 营改增实施后，二手房交易是否要多交钱 |
| 释义 | 新变化——二手房交易税负略有减轻国家税务总局副局长汪－康表示，财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎，总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5％的税率不变。虽说税率保持不变，但税负却有所下降。“由于营业税与增值税计算方式不同，二手房交易营改增后税负会略有降低。”以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5％时，计税公式为100万乘5％，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5％，但计税公式变为100万元除以1．05后再乘以5％，实际交增值税47600元，少交税2400元。此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。没变化——缴税还是“老地方”、“老办法”个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，“原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变”。也就是说，个人买卖二手房缴税还在“老地方”，原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”，个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。因此，无论是租房、买房，完全可以忽略到税制转换带来的影响。小提示——五月份缴税不妨先咨询一下，最好打出提前量虽说对个人没啥影响，但对税务部门来说，增值税的征税流程却更为复杂：交易信息先要进入地税的价格评估系统，核实后再进入国税的增值税管理系统。系统转换需要时间，开发票就会慢一些。为此，国家税务总局局长王－军专门强调，“这个‘慢’要引起足够重视。目前一些城市的房产交易很活跃，不能让缴税开票环节成为堵点，影响后面的办理。”目前，国家税务总局正在加紧相关软件测试，加强系统的融合对接，并对全国90个二手房交易热点城市实行重点监控，确保税制转换平稳顺利。为了防止办税拥堵，一些热点地区的地税部门也已做了充分准备，比如，抓紧熟悉增值税发票业务，合理调配力量设置AB岗，提前审核交易人资料、有序分流交易业务等。由于全国的情况千差万别，对普通个人来说，如果5月1日前后办税，不妨提前先电话咨询一下作好安排，最好能打出一些提前量，以免造成不必要的麻烦。 |
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