| 问题 | 商品房预售是否合法？ |
| 释义 | 本文重点阐述了商品房预售的前提条件、关键问题,以及购买预售商品房需要注意的事项。商品房预售需要满足土地使用权证书、建设工程规划许可证等条件,并向相关部门办理预售登记。购买预售商品房时,应注意开发建设手续是否合法、经营行为是否规范,以及签订合同时选用规范的《商品房买卖合同》和关注开发商的承诺内容。同时,还需关注交房时向开发商索取相关文件及费用等事项。 法律分析 首先，我们已经筹集到了所有土地使用权出让金，并获得了土地使用权证书。这一规定是商品房预售的前提条件。因为土地使用权是合法的，所以在土地上建造的房屋才能够合法地进入流通领域，从而实现预售的目的。 第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。 第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 二、购买预售商品房有什么注意事项? 1、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 2、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 3、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》该合同文本内容比较全，并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 4、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。办房地产权证时应该注意： 产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人。 结语 购买预售商品房需要满足一定的条件并注意事项，以确保购房合法有效。只有合法开发建设的房屋才能预售，购买者应仔细阅读商品房预售许可证和合同，并关注开发商的经营行为和承诺。在购买住宅时，还应向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并在产权面积和合同面积不同时注意相关规定。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 |
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