| 问题 | 购买二手房时需要注意的事项 |
| 释义 | 1、房源的可靠性。在购房时一定要保证房子的可靠性，没有房产证的房屋谨慎购买。 2、确定所购房源的性质。商品房合政策性住房在买卖上有一定的区别。政策性住房中，如果土地是划拨性质的，要交土地出让金和相关税款；如果是经济适用住房除了缴纳土地出让金和相关税外，还有补交差价款和相关契税。 3、签订买卖合同要细心。心急吃不了热豆腐，一定要仔细阅读买卖合同。 4、资金。对于全款用户来说没什么，直接交易就好。可对于按揭买房的人来说，必须要了解首付三成或者四成不是和买期房一样的。 一、拆迁补偿的经济适用房买卖的标准是什么 交易后的经济适用房性质上还是属于经济适用房。 虽然是转换成了商品房，并可上市流通了，但永远改变不了的是经济适用房的性质。 已经住满5年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。 购买此类二手经济适用房除正常缴纳1．5％的契税、5％的印花税外，不需要再缴纳成交价3％的土地出让金。 尚未住满5年的经济适用房经济适用房买卖政策，购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件； 其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交 10％的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。 二、二手房要交哪些税 二手房要交的税种，具体如下： 1、契税。我国法律规定，不管是买卖商品房，还是购买存量房，都要缴纳契税。按房款总价的1%-3%交纳住宅类房屋契税。按计税参考价的3%交纳非住宅类房屋税款。具体的缴纳比例要参考国家政策，以及购房时间、购房单价、购房面积、是否是第1次购房等因素确定。 （1）个人买卖住宅用房的，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女），住房减半契税； （2）首套房： 面积在90平米以下：房管局评估总房款的1%； 面积90-144平米：房管局评估总房款的1.5%； 面积在144平米以上：房管局评估总房款的3%； （3）二套房： 普通住房（144平米及以下）和非普通住房（高于144平米）：房管局评估总房款的3%； 2、印花税：买卖双方各支付0.05%。 （1）印花税具有合同性质，是产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的那类税费； （2）由纳税人自行交纳税款，购房者应交纳税额为计税价格x0.05%的数值； （3）个人买卖住房的，暂时免征印花税。二级转移登记收取买方0.05%的印花税。 3、营业税，由买方支付。包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、销售营业税。征收税率为5.6%。个人购买2年或超过2年的普通住宅，免征营业税。 （1）房产证满2年： 普通住宅（144平米及以下）：免征营业税； 非普通住宅（高于144平米）：按照其销售收入减去购买房屋价款后差额的5.6%征收； （2）房产证未满2年：普通住宅（低于144平米）和非普通住宅（高于144平米）均按照全额5.6%征收营业税； 4、个人所得税，由买方支付。 （1）应纳个人所得税=计税价格x1%（或1.5%、3%）； （2）个人住房转让个人所得税核定征收率标准是，普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。个人转让自住2年以上的住宅，免征个人所得税。 5、土地增值税： （1）对于转让非住宅房屋，个人转让的，由登记中心代征； （2）其他税款由个人自行到税务机关交纳，或者经过办理核实手续，由登记中心代征； （3）个人买卖住宅用房的，免缴纳增值税； （4）应纳土地增值税额=计税价格x核定征收率； （5）土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。 6、交易手续费：住宅：按建筑面积收取，每平方米6元； 7、转移登记费：住宅：每套80元； 一、房产交税流程如下： 1、准备相关材料，填写房产税认定申报表； 2、购房人在提交前述六项资料后，向主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》； 3、购房人向房屋状况信息部门查询原有住房情况； 4、购房人可在5个工作日内获得原有住房书面查询结果，购房人将这一结果送主管税务机关； 5、主管税务机关将在10个工作日内向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》； 6、向购房人签发《个人住房房产税认定通知书》； 7、购房人拿到房产税认定通知书后，赴房地产交易中心办理过户相关手续； 8、纳税人应凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。 二、买二手房要交的费用如下： 1、转让手续费，普通住宅商品房，按房屋面积6元/平方米征收； 2、土地收益金，房改房，按交易总额0.5%征收； 3、土地出让金； 4、综合地价款，经济适用房，卖方按交易总额的10%交纳； 5、产权交易登记费。 总而言之，二手房交易税费是在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。 |
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