| 问题 | 房价款支付后是否可以退款？ |
| 释义 | 李先生购买的期房逾期90天仍未交房，开发商违约，李先生要求退房。开发商表示同意退房，但要求李先生还清银行贷款，否则无法办理退房。专业律师表示，还清银行贷款不是退房的先决条件，开发商要求业主先还清贷款才能解除合同没有法律依据。律师建议开发商将贷款部分直接退回给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行，直接由业主和银行协商解除担保贷款合同。 法律分析 为了规避开发商未能按时交房所带来的风险，购房合同中通常会规定买卖双方需在特定时间内完成交房，否则需支付一定比例的违约金。但尽管如许，问题解决起来也并不容易。 李先生购买了一套期房，购房合同中约定如果逾期90天开发商仍未交房，业主有权解除合同，开发商需支付5%的违约金。但是开发商的交房日期早已过了90天，李先生频频催告开发商仍为交房，无奈之下，李先生将开发商告上法庭，要求退房。 要退房需还清银行贷款 对于李先生的要求，开发商表示，因自己违约在先，同意退房并按合同约定支付5%的违约金。但是对于贷款买房的情况，如果不还清贷款，的确无法办理退房。 对此，开发商给出两大理由：一是如果业主不还清贷款，房屋处于抵押状态，就算我们解除房屋买卖合同，也没有办法解除房屋网签合同;另一方面，如果地产商同意退房，且把购房款全额退还业主，而业主不去归还银行贷款怎么办? 还清银行贷款并非退房先决条件 对于开发商看似合理的说法,专业律师表示，还清银行贷款不是退房的先决条件，开发商要求业主先还清贷款才能解除合同没有法律依据。从法律上来说，开发商与业主之间成立的是商品房买卖合同关系，而业主与银行之间成立的是担保贷款合同关系，两者是相互独立的法律关系，并非主从合同的关系。房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应承担违约责任。因此，业主有权按合同约定解除合同并要求开发商承担违约责任。 对于开发商的担心，律师表示并不难解决，开发商可以将贷款部分直接退回给买房者，而不是将贷款部分直接还给银行，直接由业主和银行协商解除担保贷款合同。 结语 购房者在购房时需要注意合同中关于交房的规定，以规避风险。如果开发商未能按时交房，购房者可以按合同约定解除合同并要求开发商承担违约责任。然而，如果购买的是期房，购房者还需要还清银行贷款才能办理退房。在这种情况下，开发商应按照法律规定，将贷款部分退回给买房者，而不是直接还给银行。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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