| 问题 | 解读丨海南经济特区物业管理条例 法律问题 |
| 释义 | 法律分析: 6月15日，《海南经济特区物业管理条例》（下称《条例》）解读新闻发布会在海口召开，海南省住房和城乡建设厅、海南省人大常委会法工委等相关负责人对此进行全面解读。 据介绍，此次《条例》共计七章八十一条，着力解决物业管理中的焦点和难点问题，主要包括业主大会成立难、业主委员会监管难、提升物业服务质量难、住宅专项维修资金交存使用难等。围绕难点痛点问题，《条例》在加强党建引领和政府监管、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量保障业主合法权益、规范物业使用和维护以及明确物业管理违法行为的法律责任等方面有针对性的创新和改进。 针对业主大会成立难的问题，《条例》明确，一是降低首次业主大会成立的门槛，物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会。二是增加业主大会的表决形式，在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。三是建立业主决策信息服务平台，要求县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用，用信息化手段解决业主特别是业主大会召集中的决策事项。 针对业主委员会运行存在的权利边界不清晰、运行不规范、权责不对等问题，《条例》从以下几个方面作了规范：一是明确业主委员会公布公示义务，业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。二是建立业主委员会备案制度，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持委员名单及相关资料、业主大会会议表决结果及决议等材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。三是规定业主委员会委员的禁止性行为，同时规定了业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的法律责任。四是建立经济责任审计制度，经业主大会决定，可以对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计。五是明确业主委员会换届选举的程序，业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立换届小组，召集业主大会会议，重新选举业主委员会。 《条例》明确了物业管理区域专业经营设施设备维护管理责任，一是规定物业管理区域内，供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的，应当签订协议，不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用，不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。二是进一步规范住宅专项维修基金交存和使用管理，明确在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金，在出售时向业主收取，并规定了住宅专项维修资金的一般使用程序和紧急动用的七种具体情形。 此外，《条例》针对各项管理规定，相应增加和完善处罚内容，进一步明确建设单位、物业服务人、业主委员会等各方违法行为的法律责任。如物业服务人、业主委员会委员违反条例规定，挪用或者侵占业主共有部分收益的，责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务人违反条例规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处于相应的罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。 法律依据: 《海南经济特区物业管理条例》第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。 |
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