| 问题 | 二手房卖主违约了怎么办？ |
| 释义 | 处理二手房卖主违约的方法有：买方可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求卖方根据房屋差价赔偿违约责任。如果二手房买卖双发所签订的合同和交易行为都是合法有效的，卖方毁约的行为是不合理的。 一、签订二手房买卖合同要注意哪些事项 1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证。2、签订二手房买卖合同前，确认产权。需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。3、签订二手房买卖合同前，核实房屋是否允许买卖4、关键性承诺应体现在二手房买卖合同中。签约二手房买卖合同过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在二手房买卖合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。5、在二手房买卖合同中明确房款付款方式和时间。一定要在二手房买卖合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。6、签订二手房买卖合同前，小心房款和产权的交接。房款应该打入监管账户。7、签订二手房买卖合同时，明确户口迁出期限。在签订二手房买卖合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付。 二、房产过户纠纷该怎么处理 房产过户纠纷处理的方式是： 1、因逾期办理过户手续引起的纠纷。一定要尽早起诉。同时，为避免卖方另将房屋转卖他人或再行抵押，最好将房屋进行保全。如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。 2、因中介方行为引起的纠纷。如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后，跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。如中介公司在进行居间和代理时，因不规范、不尽责对买卖双方或任何一方造成损失的，也可依据居间协议上的约定追究其责任。 3、因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。法院在审理这类案件时，会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。 4、因房屋质量引起的纠纷。根据规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵，应承担赔偿责任;如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，同时没有证据证明卖方对此是知晓的，则卖方不承担瑕疵担保责任。 5、因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以，此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。 三、卖房合同的签订注意事项有哪些 卖房合同的签订注意事项如下： 1、注意交易房屋的所有权。主要是指审查交易房屋是否有抵押或者另外的共有人，根据中国法律法规的有关规定，司法机关或者机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。此外，共有房屋的转让必须经共有人书面同意； 2、注意审查房价、其他费用和佣金。房价应由买方和卖方协商，但在实践中，大多数二手房销售是通过中介，因此，为了防止非法中介故意提高房价盈利，有必要充分了解卖方的委托价格，幸运的是，在中介机构的组织下直接与卖方协商。除房价外，还应明确交易税费的承担，此外，有些房屋有附属设施，也应明确价格； 3、必须明确具体约定付款方式。这是签订二手房买卖合同的关键。由于支付条件和支付时间不明确，交易双方经常发生纠纷； 4、注意严格审查交房情况。包括交房时间、交房条件、相关费用支付等。销售合同应明确约定交货时间、交货条件和水、电、气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担； 5、注意确定违约责任条款和救济方式。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 |
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