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问题	农村房屋买卖后实际居住人或实际权利人是被拆迁房屋的补偿对象
释义	HELLO,ADMINISTRATIVE     行政法     农村房屋买卖后的实际居住人或实际权利人是被拆迁房屋的补偿对象          一、案件信息     案号：(2021)苏08行终76号     法院：江苏省淮安市中级人民法院     二、裁判要旨     被上诉人夏某国作为买受房屋的权利人可以作为权利主体与上诉人签订被拆迁房屋的补偿安置协议。人民法院在行政审判中，一般不宜直接认定民事合同的效力。一审法院亦未在判决中确认被上诉人与他人之间的的买卖房屋合同无效。房屋买卖合同是否无效系被上诉人与合同当事人之间的民事争议，该民事争议应通过民事诉讼解决。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，集体组织成员之间对建于宅基地上的房屋进行买卖并不禁止。集体土地房屋搬迁或征收，如一概不考虑买卖房屋实际现状，不利于农村社会秩序的稳定，也不利于行政机关履行房屋补偿安置的职责并开展集体房屋土地房屋征收与补偿工作。因此，结合夏明国居住涉案房屋多年的事实以及农村集体土地房屋拆迁的实践和房屋交易习惯，且考虑到充分保障被搬迁农村村民的基本居住权利，通常可以将房屋买卖后的实际居住人或实际权利人作为被拆迁房屋的补偿对象。     三、基本案情     夏某国与案外人夏某建系兄弟关系，原均为淮安市洪泽区岔河镇淮徐村崔庄组村民。1993年，原洪泽县人民政府分别向原告夏某国、夏某建颁发了《集体土地建设用地使用权证》，各自取得了崔庄组面积为200平方米的宅基地使用权，原告夏某国未在宅基地上建设房屋，夏某建在宅基地上建设了砖木结构的1号房屋98.1平方米、2号房屋19.54平方米，并领取了《村镇房屋所有权证》。     1996年案外人夏某建进城落户，将其宅基地上房屋出卖给夏某国，夏某建出具《收条》载明：“收到明国壹万元。夏某建96.1.14号”。由于该内容较为简单，原告夏某国、潘某梅夫妇与夏某建于2001年11月10日签订《协议书》，内容为：“经夏某国夫妻同意买卖夏某建房屋和前后左右树木等一套计壹万元，于1996年元月14日已经全部付清。另外从签订协议书兑钱之日起原夏某建的宅基土地使用权归夏某国所有。以后与夏某建无关。同时老园子也与夏某建无关。以前的协议（1996）无效。”该协议书有原告夫妻、夏某建及证明人夏某连签字。夏某国一直居住在案涉房屋内，并对房屋进行了修缮和加盖。     2019年8月7日，因实施“双减量”项目需要，淮徐村委会（甲方）受岔河镇政府委托，与夏某国（乙方）就上述房屋签订《搬迁补偿协议书》。此后，夏某国多次要求淮安市洪泽区岔河镇人民政府、淮安市洪泽区岔河镇淮徐村村民委员按照《搬迁补偿协议书》约定支付搬迁补偿款，二被告以案涉房屋系由原告从他人处购买，房屋买卖协议无效，需要扣除已经支付的4万元为由，拒绝支付全部款项。夏某国不服，向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼，请求判令淮安市洪泽区岔河镇人民政府、淮安市洪泽区岔河镇淮徐村村民委员会继续履行搬迁补偿协议，支付原告搬迁补偿款73256.81元，提前搬迁奖金8000元，搬迁费2000元，违约金1000元。          四、法院判决     一审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地、房屋征收补偿协议等协议的。本案中，淮徐村委会受岔河镇政府委托，与原告夏某国就案涉房屋签订《搬迁补偿协议书》，现原告认为岔河镇政府不履行该协议约定义务，有权提起诉讼。淮徐村委会系受委托签订案涉协议，相关法律责任应当由岔河镇政府承担，淮徐村委会作为本案被告主体不适格，一审法院依法裁定驳回原告对淮徐村委会的起诉。     《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第三款规定，对行政协议是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第十一条规定，人民法院审理行政协议案件，应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职责、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。原告认为被告未依法或者未按照约定履行行政协议的，人民法院应当针对其诉讼请求，对被告是否具有相应义务或者履行相应义务等进行审查。第十九条第一款规定，被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容。     本案中，原、被告双方主要争议焦点在于原告从他人处购买房屋的行为是否有效，原告能否作为案涉房屋的产权人签订《搬迁补偿协议书》，被告岔河镇政府认为原告购买房屋的行为违反“一户一宅”规定，主张原、被告签订的案涉《搬迁补偿协议书》无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（国土资发[2004]234号）第十三项规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。可见，相关法律、法规、政策未明确禁止同一集体经济组织成员间的房屋买卖、出租行为。本案中，原告夏某国与夏某建原来均是岔河镇淮徐村崔庄组的村民，系同一农村集体经济组织的成员，因原告在本村组没有建设房屋，原告夫妇与夏某建于1996年约定购买夏某建宅基地上的房屋及树木，后原告一家在购买的房屋内居住多年，并且对房屋进行了修缮和加盖。现在被告认为原告购买行为无效且认定原告无权作为房屋产权人签订案涉《搬迁补偿协议书》，显然没有事实和法律依据。并且，案涉《搬迁补偿协议书》仅涉及对房屋的拆迁与补偿，不涉及宅基地的征收补偿，原告作为房屋的买受人有权与被告岔河镇政府签订协议。可见，原、被告签订的《搬迁补偿协议书》，是双方当事人真实意思表示，既未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在欺诈、胁迫、恶意串通、损害国家、集体、社会公共利益等《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国合同法》规定的协议无效、可撤销的情形。因此，依法认定原告与淮徐村委会签订的《搬迁补偿协议书》属于合法有效的行政协议。     原告在《搬迁补偿协议书》约定的期限内将案涉房屋全部拆除、清障完毕，岔河镇政府未在合理期限内向原告支付搬迁补偿款，显然属于未按照约定履行行政协议。被告应当按照约定向原告支付搬迁补偿款73256.81元并承担违约金1000元。关于原告主张的提前搬迁奖8000元、搬迁费2000元，被告认可且原告于2019年8月10日前签订协议符合支付条件，一审法院亦予以支持。关于被告岔河镇政府提出已向陈某兰、夏某支付4万元拆迁款，不应再向原告支付该部分款项的观点，因淮徐村委会系根据其与陈某兰、夏某达成的《调解协议》约定向二人支付拆迁款，本案原告未参与调解，该《调解协议》亦与原告无关，故对被告该项观点，一审法院不予采纳。     一审判决如下：判决被告淮安市洪泽区岔河镇人民政府于本判决生效之日起三十日内按照《搬迁补偿协议书》约定，向原告支付搬迁补偿款、提前搬迁奖、搬迁费及违约金共计84256.81元。     二审法院认为：首先，被上诉人夏某国作为买受房屋的权利人可以作为权利主体与上诉人签订被拆迁房屋的补偿安置协议。人民法院在行政审判中，一般不宜直接认定民事合同的效力。一审法院亦未在判决中确认被上诉人与他人之间的的买卖房屋合同无效。房屋买卖合同是否无效系被上诉人与合同当事人之间的民事争议，该民事争议应通过民事诉讼解决。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，集体组织成员之间对建于宅基地上的房屋进行买卖并不禁止。集体土地房屋搬迁或征收，如一概不考虑买卖房屋实际现状，不利于农村社会秩序的稳定，也不利于行政机关履行房屋补偿安置的职责并开展集体房屋土地房屋征收与补偿工作。因此，结合夏某国居住涉案房屋多年的事实以及农村集体土地房屋拆迁的实践和房屋交易习惯，且考虑到充分保障被搬迁农村村民的基本居住权利，通常可以将房屋买卖后的实际居住人或实际权利人作为被拆迁房屋的补偿对象。     其次，上诉人与被上诉人签订的行政协议不存在违法或无效情形。上诉人岔河镇政府与被上诉人夏某国签订的行政协议系双方当事人真实的意思表示，不违反《中华人民共和国行政诉讼法》的规定。该协议也不属于民事上合同无效的法律情形。上诉人主张被上诉人取得两块宅基地违反法律规定的问题。本案协议的内容是关于搬迁补偿的问题，房屋搬迁工作有别于集体土地房屋征收，有的也并不涉及到宅基地的征收补偿。故双方签订的行政协议合法有效。     第三，上诉人岔河镇政府应继续履行行政协议。行政协议兼具行政与民事双重属性。依法成立的协议，具有法律效力，协议各方应按照协议约定履行协议的内容。按照协议约定，被上诉人交付拆除房屋后具有按照约定获得补偿的权利。上诉人岔河镇政府与一审被告、案外人达成的调解协议，并未经被上诉人夏某国认可。该调解协议不能作为上诉人不履行行政协议的阻却事由。上诉人主张被上诉人还有其他房屋的问题。首先，该问题应是上诉人搬迁工作中需要查明的问题，上诉人并未提供证据证明该主张观点。其次，即便该主张成立，也不因集体组织成员在他处有房屋而对集体土地上房屋不享有搬迁补偿利益，上诉人也不能以此为由不履行补偿安置的法定职责。至于被上诉人与案外人的房屋买卖行为是否无效的问题，应由买卖合同的当事人通过民事诉讼途径来解决，上诉人不能因此而不履行已经签订的行政协议。     二审判决如下：驳回上诉，维持原判。     五、律师评析     孙承龙律师认为：集体经济组织成员之间不禁止宅基地买卖，但是有可能会违反了农村一户一宅的要求。由于购买房屋及宅基地已经形成事实，法院基于公平原则，尊重物权的现状，不直接审查民事主体之间的民事合同的效力，直接确定行政协议的效力，依法判决行政机关履行行政协议。     作者简介     孙承龙 律师     现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，以提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。
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