| 问题 | 公房买卖产生纠纷应如何认定 |
| 释义 | 根据其交易标的，公房买卖可以参照现行处理商品房买卖纠纷相关的法律规定。理由如下： 首先，商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。在商品房合同中，双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，不具有排他的效力，故而商品房物权的变动必须依赖不动产的登记制度。根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看，这些规定同样适用于公房使用权的买卖。 其次，当事人未办理登记手续，是不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房买卖协议后，在房屋买卖协议成立后，房产使用权虽没有转移，但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。 最后，《民法典》第七条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作为民法，特别是债权法中的最高指导原则，具体内涵是：应以诚实信用的方式行使权利。权利人只要行使财产权时，尊重国家、集体和他人的利益，以善意的方式行使权利并获得利益，那么该交易应当被认定为有效，合约当事人应当依照合约履行。 一、公房买卖纠纷的处理原则 随着房改方案的出台，二级市场的即将开放，共有住房买卖也随之增加。交易过程中的纠纷也呈现不断增长的势头。但由于与之相适应的配套法规还不完善，甚至某些方面仍是空白。因此法院在处理此类纠纷时对于是否受理如何依法审理和判决都无法可依。在这种情况下，法院对纠纷的处理大致遵循如下几个原则： （一）有利于存进城镇住房制度改革健康发展和不断深入： （二）公平保护双方当事人合法权益； （三）快速有效地解决争讼： （四）尊重合同、协议的有关规定 因此，买卖双方在公房买卖中发生纠纷，诉诸法院解决时也可以参照如上原则，以便提前做好相关准备。 二、公房买卖合同有效吗 房地产管理法第条的规定属于管理性质的规定，目前的主流观点是，违反该规定并不必然导致合同无效。无产权证的售后公房买卖合同，就合同的效力而言是有效合同。 但房屋属于不动产，应以产权登记并获得产权证后才是合法财产，受法律保护。没有产权证即没有进行产权登记或还没有获得合法的产权，这样交易存在风险。 售后公房根据不同的房改后自1994年起把公房（也就是使用权房）出售给职工（买下产权），后来已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为售后公房（分成本价房和标准价房）时期和价格，分成本价房和标准价房。房地产证是拥有权的证明，没有房产证即意味着没有权，出卖没有权的房屋属于无权处分。 |
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