| 问题 | 一房二卖行为如何定性？ |
| 释义 | “一房二卖”可能属于民事欺诈行为，买房人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失。然而，“一房二卖”不会导致房屋买卖合同无效，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。如果涉及“一房二卖”，购房者应审核中介资格、买卖标的权属，签订正规合同并办理房产变更登记，以保护自己的权益。 法律分析 一、一房二卖属于什么行为? 1、一房二卖可能属于民事欺诈行为，也有偶可能属于刑事诈骗行为。 在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为，对方(受骗人)产生错误认识，对方基于错误认识处分财产，行为人或第三者处分财产，被害人遭受财产损害。 2、日常生活中如果遇到“一房二卖”时，买房人可以选择的处理办法： 买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (1)通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。 (2)请财产保全。 (3)起诉讼。买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。 二、一房二卖会导致房屋买卖合同无效吗? 1、一房二卖不会会导致房屋买卖合同无效。 “一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。 2、两份合同果没有《民法典》中规定的合同无效情形的，均为有效的合同。 即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 “一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。 结语 在面对一房二卖的情况时，买房人应该保护自己的权益。首先，可以尝试与卖房者沟通解决问题，如果不成功，可以选择走司法途径，收集证据并向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗，还可以向公安机关报警。需要注意的是，一房二卖不会导致房屋买卖合同无效，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。如果房主违约，将承担违约赔偿责任。购房者在购房前应仔细审核中介资格和房屋权属，并签订正规的房屋买卖合同并办理房产变更登记，以保护自己的权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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