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问题	租期内租赁房屋被卖掉租客怎么办？（图文）
释义	【原创声明】转载请注明作者。     在租赁期间内，原房东卖掉租赁房屋往往会对租客造成一定影响，如剩余租期的履行、与原房东未结清的账目、新房东的新要求等等，本文一并与朋友们聊一聊。     一、租客与原房东的问题     1、物品、费用交割清楚     如果原房东在租赁房屋里搁置物品的，租客在知悉房屋被出售以后应当与原房东约好取走相应物品。因租赁合同主体的变更及租赁合同履行的不确定性，租客已经没有义务和条件继续为原房东保管其物品。     涉及水电气暖物业等费用使用约定的，因后续费用可能向新房东支付，租客在知悉原房东卖房后最好把卖房时点的费用值记录下来，便于与原房东、新房东交割清楚。     2、优先购买权     《民法典》第七百二十六条规定了租客享有同等条件的优先购买权，坦率的说，租客行使这个权利的时候不多，但房东不能损害租客的优先购买权。     租客优先购买权问题主要说三点，一是如果原房东未按法律规定通知租客出售租赁房屋损害其优先购买权的，租客可以要求原房东赔偿损失；二是同等条件通常指同等价格和同等支付方式；三是租客可以行使权利也可以放弃权利。     3、签订补充合同     虽然法律规定了买卖不破租赁原则（下述），但基于对各方利益保护的考虑，如果有可能尽量签订一份租赁合同的补充合同。     补充合同的签订主体是原房东、新房东、租客，约定内容主要包括：出租方主体变更、租金金额、已支付租押金的流转、未支付租金的支付方式、房屋使用状态、租期等，如果原房东、新房东有意在补充合同中限缩租客在原租赁合同中的权利，租客可以选择不签补充合同，要求继续履行原租赁合同。     4、解除租赁合同     出售租赁房屋并不是法定的解除事由，如果租客主动提出解除租赁合同原房东是可以不同意的。但如果租赁双方出于种种考虑，都愿意解除租赁合同，那么协商一致解除法律并不禁止，注意双方解除合同之后的租押金支付退还、水电气暖物业费用结清等问题处理好。包括新房东与租客的协商一致解除原理亦同，不再赘述。     二、租客与新房东的问题     1、买卖不破租赁     《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。     简单说，就是在租赁房屋所有权变动的场景下，除非各方合意解除合同，否则原租赁合同继续有效。这里的各方合意解除包括：原房东与租客合意、新房东与租客合意、原房东新房东租客三方合意，不包括原房东与新房东合意（张三、李四同意消灭王五的权利，法律不同意）。     　　2、新房东非要撵人怎么办？     揍他？祸祸房子？毁坏东西？前述都不行！可能会因此承担侵权责任甚至刑事责任。     如果新房东不遵守法定义务和约定义务，租客可以拒绝其提出的搬离要求。被迫需要搬离的，记得：（1）把新房东撵人的电话录音、谈话录音、聊天记录保存好；（2）搬离前以视频、图片的形式固定搬离时租赁房屋及设施的状态；（3）统计找房支出、误工费用（公司运营损失）、搬家费用、保管物品支出、已支付租押金等实际损失；（4）起诉要求新房东赔偿实际损失。原房东撵人的处理方法大致相同，不再赘述。     3、租金如何支付？     如果签订了前文的补充合同，租赁房屋租金支付问题通常会在补充合同里约定清楚。     如果没有签订补充合同，已经支付的租金属于原房东和新房东之间沟通的问题，他们之间可以自由约定；没有支付的剩余租期租金，应当向新房东支付。     4、新房东要求涨租怎么办？     如果在原租赁合同（含补充合同）租期内，新房东仍应履行合同约定，没有权利单方涨租，单方涨租的属违约行为，租客可以要求其承担违约责任。     如果原租赁合同已经履行完毕，租客与新房东处于需要重新订立合同的状态时，新房东有权提出涨租，租客也有权利提出降租，新的租赁合同能否达成要看双方能否形成合意。     三、结语     本文只讨论租期内租赁房屋被卖掉时租客面临的问题，事实上房屋买卖时新旧房东之间涉及的问题可能更多，但这不在本文的讨论之列。不管是房东还是租客，遇到租期内卖房的租赁纠纷时都可以与包括笔者在内的律师朋友沟通，争取取得各方都能接受的圆满结果。（全文完）
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