| 问题 | 开发商与购房者签订的回购合同是否有效？ |
| 释义 | 商品房回购是开发商将已售商品房重新回购的一种新的买卖关系，通过回购合同重新确定买卖双方的权利义务关系。回购主体可以是开发商、购房人或贷款人，回购标的只指开发商开发的向社会发售的商品房。此外，房改房等非开发商开发的房屋不属于商品房回购范畴。 法律分析 1，商品房回购的主体是开发商、购房人或贷款人。商品房回购的回购合同，有可能是开发商同回购房人签订，如开发商对购房人承诺：购房人购买商品房的，在经过多少年以后，由开发商按一定的投资回报率予以回购；有可能是开发商同贷款人签订，如开发商对贷款人承诺：当购房人连续几个月不能还款，贷款人变卖抵押房屋时，由开发商予以回购；还有可能是开发商同购房人、贷款人三方一起签订，如合同约定：当购房人连续几个月不能还款，贷款人要求开发商对该商品房予以回购，开发商则按照合同约定予以回购，这种在实践中比较多见。2，商品房回购的标的是商品房，包括预售商品房和现售商品房。实践中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回购的问题，如房改房特别是购房人只享有部分产权的房改房，在购房五年后进入市场交易时，原单位在同等条件下享有优先购买权，如果单位从购房人手中将该房改房买回，实质上也属于回购。因此，商品房回购的标的只指开发商开发的向社会发售的商品房，而不包括房改房、集资房、拆迁房、国有直管公房及私人所建住宅等非开发商开发的房屋。3，商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。在这里，开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。 结语 商品房回购是一种新的买卖关系，通过再交易行为使商品房重新回归开发商。回购主体可以是开发商、购房人或贷款人，回购标的包括预售和现售商品房。这种交易性质的变化使得开发商由卖方变为买方，购房人由买方变为卖方，双方的权利义务通过回购合同重新确定。需要注意的是，回购仅适用于开发商开发的向社会发售的商品房。其他房屋如房改房、集资房等不属于回购范围。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第四百七十条#8194;合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)标的; (三)数量; (四)质量; (五)价款或者报酬; (六)履行期限、地点和方式; (七)违约责任; (八)解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 |
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