| 问题 | 商品房预购人权益受损原因分析 |
| 释义 | (一)商品房预购人自身的弱势性 首先.预购人与开发商的交易是一种非专业对专业，非知情人与知情人的交易关系。商品房开发建设从图纸设计到材料选择再到工程施工，都具有较高的技术性与专业性特点，相对于预售人而言，预购人无论是资金、技术、信息或是社会影响力各方面都处于明显的弱势。其次，开发商与政府权力机构在经济、权力等利益上仍有千丝万缕的联系，容易通过权力寻租来获取更强的经济、权力优势。 (二)商品房预售中的相关制度不完善 第一，现行商品房预售市场的准入门槛过低。这包括： (1)房地产开发经营企业的准入门槛过低。对于动辄上亿元的商品房项目而言，仅仅要求商品房预售市场经营企业有100万元以上的注册资本，导致我国房地产市场准入的门槛过低，使得很多根本就不具备大型房地产项目开发能力的开发商采取发布虚假房地产广告、土地使用权未批先建或少批多建等欺诈消费者的手段来实现自己对利润的追求。 (2)现行预售许可证制度的门槛过低。根据《城市房地产管理法》第44条规定，在投资比例上，开发商投入开发建设的资金仅需达到按提供预售的商品房计算工程建设总投资的25%即可。在当今成片开发的环境下，25%的投入要求太容易达到，而此时距房屋的建成时日仍长，给预售房屋的物化以及预购人权益带来了非常大的风险。同时，因当前房地产开发与金融业的密切联系，房地产开发商可通过土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等方式获得大量资金，故仅从投资比例上控制开发商的信用风险实际上已不合时宜。 第二，预售合同登记备案制度的不足。现行商品房预售合同登记备案制度不完善是造成开发商一房二卖甚至数卖的最主要原因。这一制度存在三个重大缺陷： (1)虽然法律将登记备案规定为预售人的义务，但并没有规定相应的民事法律责任，预售人就有可能怠于履行该义务，甚至于故意不去登记，等到房价上涨时再将房屋卖给其他人以谋求更多的利益，这就为预购人合同利益的实现隐藏下了巨大的风险。 (2)将办理登记备案手续仅规定为预售人的义务。将商品房预售合同进行登记备案，不仅是预售人的义务，更是预购人的权利，现行法律中没有明确这一点，使得许多本身就缺乏经验的预购人认识不到登记备案对自身利益的重大影响，以为那只是开发商的事情，只要自己与开发商签订了预售合同就可以高枕无忧。 (3)预售合同登记的法律效力不明确。虽然目前最高人民法院的有关司法解释明确了预售登记具有对抗工程款优先受偿权和其他抵押权的效力和破产保护效力， ④但相对于预告登记制度来说是远远不够的，尚不足以有效预防开发商一房数卖的风险。 第三，房屋预售款监管制度的欠缺。虽然《城市房地产管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条规定：开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。《城市商品房预售管理办法》第13条、14条规定了挪用预售款项的处罚。但以上规定均仅是原则性的规范，对于如何保证监督商品房预售款使用的问题，没有明确的规定;实际操作中只能由各地方根据实际情况制定相应的监管措施。由此导致商品房预售款项的使用处于无人监管的混乱无序状态。 |
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