| 问题 | 如何应对没有预售证的商品房购买问题？ |
| 释义 | 开发商未取得预售许可证的商品房无法预售，买房人可要求合同无效，要求返还购房款及利息。若开发商告知未取得预售许可证事实，买房人只能要求返还购房款及利息，无权要求损失赔偿；若开发商隐瞒该事实，买房人可要求返还购房款和利息，并主张双倍赔偿。《城市商品房预售管理办法》规定未取得预售许可证不得预售，《最高人民法院解释》规定故意隐瞒相关事实导致合同无效可要求返还购房款及利息，赔偿损失，并可主张双倍赔偿。 法律分析 开发商售卖商品房，首先要向相关管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，没有预售许可证的商品房是不能预售的。如果开发商没有取得预售许可证，就将商品房进行买卖，则开发商与买房人签订的商品房买卖合同应该是无效的，买房人可以要求宣告合同无效。若开发商在与买房人签订合同时本已告知还未取得预售许可证的事实，则买房人对购买行为应承担一定的责任，在要求合同无效的同时，只能要求开发商返还购房款及利息，无权要求损失赔偿；而如果开放商没有告知，隐瞒了该事实，那么买房人除了可要求开发商返还购房款和利息外，还可主张双倍赔偿。 《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 结语 开发商售卖商品房，必须取得预售许可证。未取得预售许可证的商品房买卖合同无效，买房人可要求宣告合同无效。若开发商告知未取得预售许可证事实，买房人需承担责任，只能要求返还购房款及利息。若开发商隐瞒该事实，买房人可要求返还款项并主张双倍赔偿。根据《城市商品房预售管理办法》和最高法解释，开发商需申请预售许可证方可进行商品房预售。若出卖人故意隐瞒相关事实，买受人可要求返还款项、赔偿损失，并要求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。 |
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