| 问题 | 商品房认购书是不是购房合同，怎么解决内部认购纠纷？ |
| 释义 | 一、商品房买卖认购书是不是购房合同 所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前所签订的一种文书，约定来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。其目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如：认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。许多人认为商品房认购书并不是正式合同，并不具备合同的约束力，所以即便双方违约也不产生违约责任。实际上，商品房认购书可以归入合同范畴，是具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。当然签订《商品房认购书》并非商品房买卖的必经程序。如果是现房购房者可以直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，签约双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具各《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。 二、怎么解决内部认购纠纷 内部认购是开发商在取得五证前进行的一种销售手段，可以以较快的速度融资，以较优惠的价格吸引购房者，目前内部认购期房的现象仍然很普遍。未取得预售证的项目不具备合法销售条件，因而内部认购得不到法律保护；但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具各《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利｀惑、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。时下开发商出具的认购书多数仅有后两项，对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外，认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”，而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。这些问题都给将来留下了隐患，建议购房者请律师协助签订认购书，并细致约定认购书中的内容，减少纠纷发生的几率。 |
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