| 问题 | 我国小产权房买卖合同是否有效？ |
| 释义 | 小产权房买卖合同的有效性取决于是否符合生效要件。具体要件包括：双方当事人具备民事行为能力，合同真实意思表示，未违反法律规定和公序良俗。依法成立的合同具有法律效力。对于出售给本乡以外人员且未经批准的情况，应作无效处理；对于本乡范围内农村集体经济组织成员之间的交易，应认定有效；对于经批准的出售给本乡以外人员的情况，可以认定有效。相关法律包括《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》。 法律分析 小产权房买卖合同是否有效，要根据是否符合生效要件来确定，具体要件如下： 1、订立小产权房买卖合同的双方当事人，具有相应的民事行为能力； 2、订立小产权房买卖合同是出于当事人的真实意思表示； 3、小产权房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗； 4、依法成立的小产权房买卖合同具有法律效力； 5、对于将房屋出售给本乡以外人员、未经有关组织和部门批准的，应作无效处理； 6、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖，应当认定有效； 7、对于将房屋出售给本乡以外人员、取得有关组织和部门批准的，可以认定有效。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 结语 根据以上要件，小产权房买卖合同的有效性取决于双方当事人的民事行为能力、真实意思表示，是否违反法律规定和公序良俗，以及是否依法成立。对于将房屋出售给本乡以外人员，未经批准的应作无效处理，而对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的交易，应认定有效。根据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，具备上述条件的民事法律行为是有效的。因此，在小产权房买卖合同的订立和履行过程中，应当遵守相关法律法规，确保合同的有效性和合法性。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 |
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