| 问题 | 按揭买房遇开发商逾期交房，如何退房？ |
| 释义 | 购房人解除购房合同后的退款及贷款处理方式，包括先解除合同再还贷款、先还贷款再解除合同，以及与开发商达成退房协议。同时，购房者还需办理保险退保手续。实践中，较常采用开发商直接支付剩余贷款金额及利息给贷款人的方式。 法律分析 具体操作是： 首先购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知，要求开发商在接到退房通知后的一定期限内给予明确的回复。接下来，可以选择适用三种处理方式： 第一种，先解除购房合同，由开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用，然后，由业主到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行; 第二种，业主先到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息提前还给银行，然后，业主再同开发商解除购房合同，要求开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用; 第三种，业主与开发商达成退房协议，开发商将首付款、已还按揭款及利息、其它费用返还给业主，业主欠银行的剩余贷款本息也委托开发商直接还给银行，解除担保贷款合同。 由于贷款已一次性过至开发商帐户，实践中，往往采取第三种方式，由开发商将剩余贷款金额及利息支付给贷款人。 此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以在解除借款合同后还要办理保险退保手续。 拓展延伸 开发商逾期交房，按揭买房者如何维护权益？ 当遇到开发商逾期交房的情况时，按揭买房者可以采取一些措施来维护自己的权益。首先，要及时与开发商进行沟通，了解具体原因和预计交房时间。如果开发商没有合理解释或无法提供确切的交房时间，按揭买房者可以考虑与开发商协商解决方案，如延期交房或要求赔偿。其次，按揭买房者可以咨询专业的律师或房产中介，了解相关法律法规，确保自己的权益受到保护。如果开发商拒绝合理要求或无法达成协议，按揭买房者可以通过法律途径维权，包括起诉开发商、要求返还已支付的款项或要求赔偿损失。总之，按揭买房者应积极采取行动，保护自己的权益，确保获得合理的解决方案。 结语 针对购房人与开发商之间的退房问题，可以选择三种处理方式。首先，解除购房合同并退还全部购房款项、利息及其他费用；其次，先解除贷款合同并还清剩余贷款本息，再解除购房合同并要求退还全部款项；最后，与开发商达成退房协议，返还首付款、已还按揭款项及利息，并委托开发商直接还清剩余贷款。在实践中，常采取第三种方式。另外，买房者需办理保险退保手续，以保障自身权益。当开发商逾期交房时，买房者可与其沟通、协商解决方案，如延期交房或要求赔偿。如无法达成协议，可咨询律师或房产中介并通过法律途径维权，确保自身权益得到保护。买房者应积极行动，争取合理解决方案。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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