| 问题 | 入住后发现无预售许可证是否可以退房 |
| 释义 | 房产开发公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证事实，导致与购房者签订的商品房买卖合同无效。法院判决房产开发公司返还购房款并赔偿损失。根据最高人民法院的解释，出卖人故意隐瞒未取得预售许可证或提供虚假证明，导致合同无效时，买受人有权要求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。该解释还规定了其他情形下合同无效的情况。 法律分析 基本案情： 小李与某房地产开发公司于2019年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给小李，房价为2180000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2019年9月竣工，且在2020年3月底前办妥房产证。合同签订后，小李按约交付了一部分房款。2019年9月份，该栋房屋竣工后，小李搬入居住。2020年3月底，当小李多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。小李后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。小李遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还小李所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。 法院判决： 原告小李与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故小李可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。 律师点评： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 结语 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，原告小李与被告房产开发公司签订的商品房买卖合同被认定为无效。房产开发公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效。根据法律规定，小李有权要求房产开发公司返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失。这一判决为保护买受人的合法权益提供了有力的法律支持，也对房地产市场的秩序维护起到了重要作用。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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