问题 | 买没有销售许可证的房子能买吗? |
释义 | 没有销售许可证的房子不能买。开发商应当持有合法有效的商品房销售许可证进行买卖交易,未取得销售许可证进行销售的行为属于违法,与买受人订立的商品房销售合同应当认定为无效,但在起诉前取得合法有效销售许可证的可以认定为有效。 一、商品房出售条件是怎样的 商品房出售条件是: 1、企业主体资格合法; 2、用地合法,取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; 3、规划、建设手续合法,持有建设工程规划许可证和施工许可证; 4、符合工程质量标准,已通过竣工验收; 5、保障被拆迁人的利益,拆迁安置已经落实; 6、达到基本使用条件; 7、物业管理方案已经落实。 商品房销售认购书签署的流程如下: 1、买受人与售房单位达成购房意向后,在售房单位或经纪机构签订认购书; 2、买受人与售房单位确定房间号,同时交付定金; 3、售房单位交给买受人签约须知,指明正式签约程序。 综上所述,商品房要出售,需要满足企业主体合法、用地、持有相关证件、已通过竣工验收、达到基本使用条件,以及物业管理方案落实的条件。商品房销售签署认购书,可以在销售机构签署,签署时需要交纳定金。 二、五证不全的房子是否可以买 五证不全的房子不可以买。购买五证不全房的风险: 1、土地性质不合法的风险在集体土地上建造的房屋,未办理土地征用手续,即所谓的乡镇产权房屋; 2、城市附近郊区土地使用权的非法风险,部分房地产具备入住条件,但未办理商品房销售许可证,原因大多在土地上,未办理土地使用权转让手续,不能按正常程序销售; 3、工程施工程序中存在违法风险,有些项目在规划和施工程序上有缺陷,没有规划证书和施工证书,建房本身是违法的,卖房当然是违法的; 4、在施工进度不符合规定要求的情况下,开发商往往采用所谓的内部认购方式进行销售,即先收取一定的认购金,取得商品房销售许可证后再与买方签订商品房销售合同。 三、商品房买卖合同的司法解释 商品房买卖合同的司法解释。司法解释是指国家最高司法机关,在适用法律过程中,对具体应用法律问题所作的解释。商品房买卖合同,是指房地产开发企业,将尚未建成或者已竣工的房屋,向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【本文关联的相关法律依据】 《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 |
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