| 问题 | 借名买房应该防范哪些风险 |
| 释义 | 在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。 1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。 2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。 一、借名买车纠纷法院一般怎么判 在审理因“借名买车”引发的民事案件中，认定合同效力是确认各方权利、责任的前提。审判实践中，对为规避车辆调控政策签订的“借名买车”合同，法院一般按照无效合同处理。法院认定合同无效的主要依据在于该行为扰乱政府对小客车配置指标调控管理的公共秩序，属于法律规定的损害社会公共利益而导致合同无效的情形。本案中，孙先生与飞驰公司签订的购车合同形式上虽符合买卖合同的成立要件，但合同目的损害社会管理秩序，因此属于无效合同。 “借名买车”行为中一般涉及两重法律关系，其一是被借名人(购车指标所有人)与汽车销售公司之间的买卖合同关系，其二是借名人与被借名人之间就购买车辆的款项支付、权利归属、事故赔偿等事项进行约定所形成的法律关系。两重法律关系中涉及三方主体，即借名人、被借名人、汽车销售方。 首先，对借名人而言，其作为购车款项、保险等各类费用的实际承担者，虽实际占有、使用车辆，但车辆属于登记在他人名下的财产。如被借名人因民事诉讼案件成为被执行人，其名下的财产存在被查封、扣押或冻结的法律风险。此时，借名人虽可通过诉讼的方式主张自身权利，例如通过提起执行异议诉讼、确权诉讼等主张对车辆的所有权或损害赔偿等，但仍面临败诉或胜诉后对方无财产可供执行的风险。 此外，对被借名人而言，当车辆造成他人人身、财产损害时，如因此引发诉讼，作为车辆的登记权利人，可能因此承担赔偿责任。借名人与被借名人虽可通过签订协议的方式就交通事故赔偿中的责任承担问题进行约定，但如该协议因合同目的具有不正当性被法院认定为无效，被借名人将无法据此向借名人主张责任。 最后，对汽车销售方而言，如其对“借名买车“行为明知，仍与被借名人签订买卖合同，当该合同被法院认定为无效合同时，因其对合同无效存在较大过错，可能因此造成自身的财产损失，例如定金损失、返还车辆的部分折旧损失等。 可见，“借名买车”对各方参与者均存在较大法律风险，心存侥幸规避法律规范、调控政策的行为，最终只能是得不偿失。 二、如何防范商品房的买卖风险 在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。特别提示以下内容： 1、不轻信口头宣传和承诺。 对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。 2、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。 购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市，购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。 3、查验商品房项目的建设手续。 购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。 4、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。 目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 5、审慎签订商品房买卖合同。 (1)签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。 (2)对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。 (3)签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。 |
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