| 问题 | 商业贷款转公积金贷款的额度条件 |
| 释义 | 申请“商贷转公积金贷款”贷款额度应同时符合以下条件： 1、住房公积金贷款最高贷款额度内; 2、房屋价值的规定比例内(房屋价值按原购房总价与评估价中较低者确定); 3、原商业性购房贷款余额内。 在按揭买房的时候，购房者可以选择的贷款方式有三种，商业贷款、公积金贷款以及组合贷款(商业 一、购房房贷额度应该怎么计算 ①按照还贷能力计算的贷款额度 职工本人贷款额度的计算公式为： （借款人月工资总额＋借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数－借款人现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）。 夫妻双方贷款额度的计算公式为： （夫妻双方月工资总额＋夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数－夫妻双方现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）。 其中还贷能力系数为40％。 月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。 ②按照房屋价格计算的贷款额度 计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数 A、购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。 职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），贷款额度不超过所购房屋价格的80％。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。 职工家庭贷款购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70％。 购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。 B、购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70％；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70％。 ③按照住房公积金账户余额计算的贷款额度 A、购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。 B、贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。 C、以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。 ④按照贷款最高限额计算的贷款额度 使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额80万元。 申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。 计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。 二、用公积金买房子可能会遇到哪些问题 1、贷款额度不够：虽然公积金的贷款利率比较低，但是公积金的贷款额度却会受到限制，常常会出现购房者使用公积金贷款额度不足的情况。其中最主要的原因就是公积金贷款有最高额度限制，虽然个人与夫妻申请的最高额度不同，但在一二线城市，就算公积金贷款贷到了最高额度，也完全不够买房。 2、放款时间长：公积金贷款的申请比较复杂，因此公积金贷款申请之后，放款的时间也就延长了很多，如果购房者急着买房，那么公积金贷款就不太现实了，也就只能选择商业贷款了。而相较于商业贷款，公积金贷款回款至开发商的速度普遍较慢，从资金回笼的角度来讲，开发商自然希望买家选择回款速度较快的商业贷款，这也是为何楼盘在购房优惠上，更偏向商贷和一次性付款客户的原因。 3、缴存时间有限制：公积金贷款的申请可不是那么容易的，大家可不要以为交了公积金就可以申请公积金贷款了，不同城市对于公积金缴存时间有所不同，有的城市要求借款人连续足额缴存公积金半年（含）以上，且公积金账户处于正常缴存状态，也有的城市要求连续缴存一年（含）以上才能贷款。 三、公积金贷款额度不够怎么处理 1、申请组合贷款 以北京为例，假如购买一套200万的房子，公积金能申请到的最高额度为120万，除去首付款60万，还剩20万的差额，这20万可以向银行申请组合贷款，需要注意的是并不是所有银行都接受组合贷款，并且组合贷款涉及到公积金中心和银行等多个机构，审批周期在3个月以上，着急付房款的购房者要考虑到时间的问题。 2、申请商业贷款，用公积金余额冲抵房贷 （1）既然公积金贷款额度不给力，何不放弃公积金贷款，直接申请商业贷款。商业贷款的话，借款人提交完贷款申请，通常2周左右就可以放款，只要符合银行相关条件，一般都是可以贷到期望的额度。 （2）再申请商业贷款成功后，可以申请提取公积金用于偿还商贷月供，不过这样的话利息就比单纯的公积金贷款更高，如果贷款的年限较长，购房者需要承担更多的经济压力，这一点需要注意。 |
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