| 问题 | 常见的期房买卖纠纷包含什么，如何防范期房买卖纠纷 |
| 释义 | 一、常见的期房买卖纠纷有哪些购买预售商品房较购买现房风险更大，因此对房地产开发企业的商品房预售应严格规范。从现阶段商品房买卖纠纷来看，常见的期房买卖纠纷有以下几种： （一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言。在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息； （二）预售商品房的抵押问题。不少开发商会将在建的房屋与土地使用权作为抵押物向银行申请贷款，以继续修建房屋。如果开发商资金链断裂，房屋无法完工，就会引发购房者、开发商、银行三者间的纠纷； （三）房屋认购协议书问题。司法实践中，只要开发商具备预（出）售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。如果认购书的约定不清晰，也特别容易引发纠纷； （四）房屋的合法性问题。有的开发商为了追求利益，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件。不合法的情况主要分为以下两种： 1、开发商在集体土地上建设的预售房 2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有具备房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。 （五）“售楼宣传单”的法律效力。不少购房者因相信开发商的宣传而选择购房，但是期房的性质决定了，开发商在签订购房合同时无法确定开发商会履行广告上的承诺，也比较容易引发纠纷； （六）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。这属于开发商的重大违约。但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理─仅规定开发商退回房款并给付一定利息。预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花更多的钱才能找到，这种机会成本的损失在合同中未明确规定赔偿，索赔成功率微乎其微。 （七）房屋面积误差问题。房屋建筑面积、公摊面积、套内建筑面积与商品房买卖合同中所约定的面积不相符，成了商品房买卖中出现频率最多的问题之一。 二、如何防范期房买卖纠纷购房者在购买期房时，首先应注意审查开发商的证照是否齐全，即国有土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证。其次应对交房时间以及条件进行约定，并在合同中注明延期交房的违约责任；再次，购房者应与开发商在商品房预售合同里约定好房屋的面积计算方法，以及出现面积误差后的处理方法；最后，购房者可以要求将开发商履行广告宣传上的承诺，同时将宣传书作为合同的附件记入合同中，防止开发商不履行承诺。 |
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