| 问题 | 抵押房产买卖合同效力 |
| 释义 | 房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力，比如：优先受偿权。 一、抵押物的价值是否必须超过被担保债权的数额 1、对于抵押物的价值不是必须超过被担保债权的数额，但可以等于； 2、根据《民法典》第四百零九条【抵押权及其顺位的处分】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。 债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 二、抵押物灭失要怎么做 在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权是否存在可以分为三种情况分别对待。 第一种情况，抵押物的灭失、毁损是由于抵押人的行为所致，抵押权人有权要求抵押人提供与抵押物价值相应的担保。 第二种情况，抵押物的灭失、毁损非抵押人的行为所致，其抵押物的价值转化为其他形态时，因抵押权设定在抵押物上，其他形态的价值应当为抵押物的代位物，抵押权人可以就代位物行使抵押权。抵押权的效力及于因抵押物灭失、毁损所得的赔偿金、保险金等代位物，抵押权人有权以赔偿金、保险金作为实现债权的担保。 第三种情况，抵押物的灭失、毁损非因抵押人的行为所致，又没有得到赔偿金、保险金的，抵押权因抵押物的灭失、毁损而消灭。 三、合同的效力是指什么 合同的效力是指合同的法律效力。合同生效是对当事人同意的法律肯定评价，产生了当事人预期的法律效力。因此，合同的效力指当事人约定的权利义务的发生。当事人就抵押事项达成协议时，抵押合同成立，但不立即生效。合同方只有在办理抵押登记时才生效。从法律上讲，房地产抵押合同只是当事人之间设定抵押权的债权债务合同。当抵押权成立甚至生效时，抵押权尚未产生。订立抵押合同是一种债权行为。 【本文关联的相关法律依据】 中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理方法》第四十条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;(四)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;(五)抵押合同约定的其他情况。 |
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