| 问题 | 开发商抵押房产后再出售是否违法？ |
| 释义 | 开发商抵押房产再出售不一定犯法，关键在于是否经过银行同意。法院支持买受人请求确认合同无效的情况包括：开发商未按规定办理备案手续，以及出卖人与第三人串通订立合同导致买受人无法取得房屋。法院支持买受人解除合同和赔偿损失的情况包括：房屋质量问题严重影响居住使用，出卖人拒绝修复或拖延修复。根据相关法律法规，当事人可以解除合同的情形包括不可抗力、明确表示不履行、迟延履行等。 法律分析 开发商抵押房产再出售不一定犯法，分以下两种情况： 1、如果开发商未经银行同意出售房屋，并且欺诈购房者的，属于违法行为； 2、如果开发商经过银行同意后交易抵押房产，则不违法。 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，人民法院应予支持。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 【法律法规】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 结语 开发商抵押房产再出售的合法性取决于具体情况。若开发商未经银行同意并欺诈购房者，则属于违法行为；若开发商经过银行同意后交易抵押房产，则不违法。法院不支持以未按法规登记备案为由请求合同无效的诉讼。然而，若买受人因出卖人与第三人串通而导致无法取得房屋，法院应支持其请求确认相关合同无效。对于因房屋质量问题导致严重影响居住使用的情况，买受人请求解除合同和赔偿损失，法院应予支持。在保修期内，出卖人应承担修复责任。若出卖人拒绝修复或拖延修复，买受人可自行或委托他人修复，费用及期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关法律法规和最高法院解释，当事人可在合理期限内行使解除权利。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。 |
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