| 问题 | 二手房延迟交房应对方法 |
| 释义 | 二手房逾期交房需事先甄别，尽早采取应对措施。购房者应关注逾期交房的违约责任，避免陷入被动境地。加大索赔力度和留存相关证据可增加震慑力度，促使卖方履约。购房者应保留相关证据，如需司法诉讼，可作为证据使用。购房者还可要求中介公司协助，甚至报警应对恶劣卖方。买卖双方需明确合同约定，以避免纠纷发生。 法律分析 1、事先考察二手房逾期交房甄别 在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施。 一般情况下，如果家有老人同住，买家应尽量先询问一下老人，是否愿意搬离，以及是否找好别的住处，如果得到了肯定的答复，则可放心购买，如果老人持反对意见，则可能会遭遇麻烦，所以该慎重对待。而如果没有为老人安顿好新的住处，则建议较好不要签订买卖合同。 2、二手房逾期交房违约责任事先定 虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。 一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。 3、二手房逾期交房尝试加大震慑力度 加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度，让卖家不敢造次。 加大震慑力度也是一种应对措施。这么做的好处是向卖方明确传达出这样的信息：我已对延迟交房有所准备，请你自觉遵守合同约定。 有两种方法可以采用：其一是适当加大索赔力度，如在一般情况下，延迟交房每逾期一日，违约金为总房价的的万分之二，律师建议将其提高到日万分之五，甚至日千分之一;此外，还可要求多留尾款，并直接说明其用意。例如总价在100万元之内的物业，一般保留尾款为1万元，买家可以提出留下更多 二手房逾期交房及时留存相关证据 一旦碰到逾期延迟交房情形，则应该及时保留相关证据，如果进入司法诉讼程序，这将作为证据被司法机关所采用。 不轻信卖方口头承诺而及时留存有关证据，这是一种比较合理的做法。除了自己向对方发函要求履行义务之外，也可要求中介公司一同发函要求卖方予以积极配合。而对于少数态度极为恶劣的卖方，买家甚至可以向警方报警。因为从法律上来说，在已经取得房产证的前提下，房屋实际上已属于自己，卖方拒不搬离相当于“霸占”。 结语 在购买二手房时，我们需要事先考察是否存在逾期交房的可能，并及时采取应对措施。特别是如果家中有老人同住，我们应先征询他们的意见并确保他们有合适的住处。此外，我们应在合同中明确约定逾期交房的违约责任，以便在纠纷发生时有据可依。为了防止卖方延迟交房，我们可以加大索赔力度或要求留下更多尾款，以增加震慑力度。同时，我们应及时留存相关证据，以备将来在司法程序中使用。对于态度恶劣的卖方，我们可以向警方报警，因为在取得房产证后，拒不搬离相当于霸占他人财产。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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