| 问题 | 什么是“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权” |
| 释义 | 买卖不破租赁制度：租房者在租赁期间发生所有权变动时，租赁合同仍有效。条件包括：租赁合同已生效、租赁物已交付、所有权变动在租赁期间发生、租赁物已转让第三人。租房者可继续按原合同租用，享有优先购买权。出租人在出卖房屋前需通知承租人，并给予同等条件优先购买权。《民法典》第七百二十五条和第七百二十六条明确了这些规定。 法律分析 买卖不破租赁到底是一项什么制度呢？《民法典》第七百二十五条就对这一制度做出了规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”即出租人在租赁有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人仍然有效;适用“买卖不破租赁”的条件是（1）租赁合同已成立并生效；(2)租赁物已交付承租人;(3)租赁物所有权变动是在租赁期间发生的。（4）租赁物已经转让第三人。具备上述条件，即使买受人不摘到租赁关系的存在，承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。因此租房者在遇到上述情况时，不要认为原来签订的租赁合同因房屋被卖作废了。根据“买卖不破租赁的原则”租房者仍然可以按照原来的合同继续租用。而且，这里面还存在优先购买权的问题。所谓房屋承租人的“优先购买权”，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先其他购买人的权利。房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权，其行驶的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖第三人的可能，所谓同等条件是指包括价格、交付房款期限、方式等我国法律以对房屋承租人的优先购买权做出相关规定。《民法典》第七百二十六条再次予以了明确：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。 结语 根据《民法典》第七百二十五条规定的买卖不破租赁的原则，租赁合同在租赁期间发生所有权变动时仍然有效。只要租赁合同已成立并生效，租赁物已交付承租人，并且所有权变动是在租赁期间发生的，即使租赁物已经转让给第三人，承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。因此，租房者在房屋被卖时不要认为租赁合同作废，根据买卖不破租赁的原则，租房者仍然可以按照原来的合同继续租用。此外，房屋承租人还享有优先购买权，即在同等条件下，依法享有优先购买权利。出租人在出卖房屋前应在合理期限内通知承租人，并给予承租人以同等条件优先购买的权利。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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