| 问题 | 房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果有哪些 |
| 释义 | 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 一、承租人优先购买权的效力等级 承租人的优先购买权与共有人的优先购买权或者承租人的优先购买权与抵押权共存时，如何确定其效力等级，也就是相关权利之间是否存在冲突，如存在冲突则谁更为优先的问题，需要明确。 （一）共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。优先购买权设置的目的在于提高物的使用效果和效率。共有人优先购买权目的在于通过消除共有物上存在的共有关系，减少因共同管理造成共有物使用的低效率以及纠纷的发生，从而充分发挥共有物的经济效用：”承租人优先购买权目的在于避免房屋所有与利用关系分离，有利于促使房屋利用与所有合归于同一主体，进而使得房屋上存在的法律关系趋于简单，以利于充分发挥房屋的使用价值。 （二）承租人的优先购买权与抵押权不抵触。由于抵押权设定及其实现的目的不在于取得抵押物的所有权，而在于债务人不履行债务时，通过折价、拍卖或变卖的方式实现同等债务价值的受偿。因此，承租人的先买权可以在抵押权人行使抵押权对抵押物进行拍卖、变卖或折价抵偿等处置时行使。两者并不冲突，可以各得其所。出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的、应当在合理期限内通知承租人，承租人可以要求以同等条件优先购买租赁房屋。 二、我国关于承租人优先购买权的立法情况简述 新中国成立即确立了房屋承租人优先购买权制度，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购买权①，以后的法律法规相继对此予以确认。具体的相关规定有： （一）1983年12月17日国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。” （二）1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（57）条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。” （三）1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” （四）《民法典》“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 目前，法律效力最高的是《民法典》，本文主要结合该法的规定进行初步探讨。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。