| 问题 | 购房合同未签字但付款，能否要求退款？ |
| 释义 | 购房者已付款却未在购房合同上签字,仍然有权利要求退还或抵充房价。首付款是房屋购买时的第一笔预付款,通常应占总房价的30%以上。如果双方无法协商解决,首付款应立即返还或抵充房价,不构成违约。开发商要求扣除购房者的一部分违约金,是因为从购房者支付定金时起,房屋买卖行为就已经形成,开发商有权利要求返还或抵扣相应的费用。商品房买卖合同违约责任形式主要有预期违约、实际违约、不适当履行、其它违约行为。 法律分析 购房合同未签字但已付款,有权要求退还或抵充房价。首付款是房屋购买时的第一笔预付款,一般情况下应占总房价的30%以上。在双方签订商品房预售合同或出售合同后,通常需要提供收据。如果无法协商解决,首付款应立即返还或抵充房价,不构成违约。如果开发商要求扣除购房者的一部分违约金,这是因为从购房者支付定金时起,房屋买卖行为就已经形成,因此开发商有权利要求返还或抵扣相应的费用。 一、房屋买卖合同违约责任形式有哪些？ 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种： 1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型： (1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。 (2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。 2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。 4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。 结语 购房者在购房过程中,如果购房合同未签字但已付款,就有权要求退还或抵充房价。如果开发商要求扣除购房者的一部分违约金,需要根据具体情况而定。在房屋买卖合同中,当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任,即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种:预期违约、实际违约、不适当履行和其他违约行为。对于预期违约和实际违约,当事人应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。对于不适当履行和其它违约行为,当事人可以依法要求对方承担修理的违约责任或解除商品房买卖合同以解决争议。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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