| 问题 | 关于效力待定合同，您需要知道这些规定吗？ |
| 释义 | 合同效力待定是指合同成立后存在一定瑕疵，合同在一段时间内暂不确定效力，当事人可以补正或撤销，最终合同要么有效要么无效，以促进交易和保护当事人权益。民法典规定了效力待定的行为，追认制度加速财产流转，相对人有权催告、撤销，降低无效合同频率。 法律分析 合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力， 在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效 力待定的合同。合同效力待定，意味着合同效力既不是有效，也不是无效，而是处于不确定状态。设立这一不确定状态，目的是使当事人有机会补正能够补正的瑕 疵，使原本不能生效的合同尽快生效，以实践民法典尽量成就交易、鼓励交易的基本原则。当然，从加速社会财富流转、促使不确定的权利义务关系尽快确定和稳定的原则出发，合同效力待定的时间不可能很长，效力待定也不可能是合同效力的最后状态。无论如何，效力待定的合同最后要么归于有效，要么归于无效，没有第三种状态。 民法典已经规定了效力待定的行为（如无权代理）。民法典对此予以了继承和发展，形成了效力待定合同的法律制度。根据民法典第一百四十五条、第一百七十一条，限制民事行为能力人订立的合同、无权代理订立的合同、无处分权的人处分他人财产的合同，均属效力待定，其法定代理人、被代理人、权利人可依法追认，善意的相对人也可依法撤销（此撤销不同于民法典第一百四十七条的撤销。第一百四十七条的撤销是对生效合同的撤销，此处的撤销是对效力待定的合同的撤销）。法定代理人、被代理人、权利人没有依法追认，善意的相对人也没有依法撤销的，合同无效。法律规定当事人为民事行为时要有民事行为能力，进行代理时要有代理权，处分财产时要有权处分，是为了维护社会经济秩序，保障交易安全，维护行为人和相对人的合法权益。 但考虑到社会生活的复杂性，违反上述规定的合同一律作无效处理有时不仅不能实现前述目的，反而会徒增当事人和社会的麻烦。民法典设立追认制度有利于在保证 交易安全的前提下加速财产流转；规定相对人有权催告、撤销，能使相对人的利益得到平衡。本制度能大幅降低无效合同的发生频率，使法律更好地调整各种纷繁复 杂的交易情况。 结语 合同效力待定，既不是有效也不是无效，而是处于不确定状态。设立这一状态是为了给当事人补正瑕疵的机会，使原本不能生效的合同尽快生效。合同效力待定的时间不会很长，最终要么归于有效，要么归于无效，没有第三种状态。民法典规定了效力待定合同的法律制度，限制民事行为能力人、无权代理、无处分权的人订立的合同均属效力待定。法定代理人、被代理人、权利人可依法追认，善意的相对人也可依法撤销。这样的制度有利于加速财产流转，平衡各方利益，降低无效合同的发生频率，调整复杂的交易情况。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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