| 问题 | 无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗 |
| 释义 | 无预售许可证明签订的商品房预售合同无效，购房者可以向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 一、商品房预售合同效力从什么方面确定 商品房预售合同的效力应当从商品房预售许可证、法律规定的生效条件等方面确定。开发商未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。若有许可证，但不符合法律规定的生效条件，则合同也无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。 二、导致房地产买卖合同无效的情形有哪些 以下会导致房地产买卖合同无效： 1、侵犯优先购买权：如果共有产权房未征得其他共有人或者承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为无效。 2、因欺诈转让房屋：如果卖家与购房者签订购房合同之后，与第三人恶意串通另行订立购房合同并将房屋交付第三人使用。导致购房者无法取得房屋，那么卖家与第三人签订的购房合同无效。 3、商品房预售违法：开发商在取得相关许可证的前提下，投入建设资金达到整个工程投资总额的25%以上。并已经确定施工进度和竣工交付日期，可以向县级以上人民政府房管部门申请预售登记，取得商品房预售许可证明。 4、延迟履行：卖房者延迟交付房屋或者购房者延迟支付房款，经过催告之后在三个月的合理期限内仍然未履行的，可以认定购房合同无效。 5、土地使用权转让违法：以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准标准的人民政府审批而没有报批或不予批准的，购房合同无效。 6、强制性禁止转让：如果属于司法机关或行政机关裁定查封的房屋，购房合同无效，国家行政机关依法收回土地使用权的房屋。 三、购房者在哪些情况下可以要求退房 购房者可以要求退房的情况如下： 1、开发商延迟交付房屋； 2、如果开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，开发商在规定期限内仍未取得商品房预售许可证，购房者可以要求退房； 3、开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房； 4、开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间民族尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可要求退房。 根据《商品房销售管理办法》规定，买受人有权在通知到达之日起十五日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起十五日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 【本文关联的相关法律依据】 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 |
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