| 问题 | 必须登记备案的房屋租赁合同才能生效 |
| 释义 | 房屋租赁合同必须登记备案才能生效，但一方已履行主要义务除外。租房时，承租方需查验房产证明、身份证明，了解租金包含的费用，并要求出租人结清相关费用。出租方需查验身份证明，约定租房用途，且不能出租有争议、违法建筑等房屋。房屋租赁合同是双方关于房屋占有权和使用权的协议，分为居住用和商用两类，签订原则取决于适合居住或办公。 法律分析 一、房屋租赁合同必须登记备案是否才能生效 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》明确规定： 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。同时又尊重当事人的意愿，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 二、房屋租赁合同的注意事项 (一)承租方 1、查看出租人的房产证明和有效身份证明; 2、审核出租人的《房屋租赁证》; 3、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担; 4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用; 5、付款方式。 (二)出租方 1、查看身份证明，外省市人员在本地居住是否有合法居住证明; 2、承租人租房用途，并在合同中约定不得有违法行为。 有下列情形之一的房屋不得出租： 1、没有房屋所有权合法凭证; 2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其它形式限制房地产权利的。 3、共有房屋未取得共有人意见的; 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 三、房屋租赁合同的作用 房屋租赁合同，是指房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议。其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。 房屋租赁合同按用途分为两大类，居住用和商用。 签订居住用房屋租赁合同，以是否更适合居住为原则。 签订商用用房屋租赁合同，则以是否更适合办公为原则 结语 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》，房屋租赁合同必须登记备案才能生效。承租方在签订合同时需注意查看出租人的房产证明和有效身份证明，以及约定清楚房租包含的费用和付款方式。出租方应核实承租人的租房用途，并确保房屋具备合法凭证和权属无争议。房屋租赁合同是双方关于房屋转让和使用权的协议，承租人需按约定支付租金并在约定期限届满时归还房屋。根据用途分为居住用和商用，签订合同时需考虑是否适合居住或办公。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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