| 问题 | 如何确定被拆迁房屋的用途 |
| 释义 | 被拆迁房屋的用途一般以房屋权属证书为准，没有房屋权属证书的，以房屋建造审批手续为准，各地对被拆迁房屋的用途有特殊规定的，从其规定。拆迁人和被拆迁人对被拆迁的房屋的用途能够协商一致的，可以按照协商结果进行评估；对被拆迁房屋的用途不能协商一致的，应当向城市规划部门申请确认。 一、住改非拆迁补偿标准是怎样的 首先，要对房屋的性质有一个认定，一般以关于拆迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被拆迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为北京，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照；如果纠纷地为上海市、重庆市、山东省等地，通常的判断方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。 其次，关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，关于房屋的性质(用途)，当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被拆迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被拆迁人或拆迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。 《城市房屋拆迁行政决策工作规程》第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 其三，依法对房屋的使用性质形成确信以后，属于非住宅房屋的，被拆迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。 二、房屋拆迁产权置换需要签购房意向书吗 房屋拆迁产权置换会签订专门的置换合同。产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。在产权置换方式下，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销，被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。 三、娄底征地补偿政策补偿的方式有哪些 1、货币补偿 货币补偿作为主要方式。其原因： (1)货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题； (2)货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制； (3)避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾； (4)更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。 《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。 2、产权调换 产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。 产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。 差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。 |
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