| 问题 | 善意第三人租借房屋的法律保护是什么 |
| 释义 | 善意第三人租赁房屋，原则上是不会打破租赁关系。首先是先租后抵的情形，抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。 抵押人出租租赁物时，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。租赁权在权利属性上不是物权而是债权，租赁权的标的物虽然在成立上以移转占有为其要件，但这种占有并不能使财产租赁权具有对世的绝对效力。“买卖不破租赁”规则，实现租赁权的物化，釆取“买卖不破租赁”的原则对承租人加以保护；但这并不意味着租赁权的从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。 根据“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将租赁财产转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。因此，租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合，由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权，所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。如果是先抵后租，则需分情况讨论：如果是不动产，没有登记的情况下，不能取得抵押权，所以不能打破租赁；而如果进行了登记，则可以打破租赁。如果是动产，没有登记，不得对抗善意第三人，也无法打破租赁。 一、善意第三人租借房屋在买卖合同中的保护 此处就是俗称的“买卖不破租赁”，买卖不破租赁指的是买卖交易不影响租赁合同的继续执行。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 根据《商品房屋租赁管理办法》第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。 二、买卖不破租赁的例外 出售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是民法典中的“买卖不破租赁”原则。但是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，这就是租赁抵押房屋问题。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。 |
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