| 问题 | 房屋质量问题能否成为逾期交房的理由？ |
| 释义 | 近年来，房屋质量纠纷频发。许多业主认为，大部分房屋质量缺陷都是由开发商交付的，因此他们拒绝接受该房屋，只有在经过反复维修和满意后，才会办理该房屋的交付手续。那么，他们能否就从集中交货日期到业主实际收款日期的逾期交货要求违约责任？ 首先，业主认为该房屋在集中交付日存在缺陷，并根据业主与开发商企业签订的合同拒绝接收该房屋《商品房买卖合同》（以下简称本合同）通常被视为房屋已交付，房屋毁损、灭失的风险以及物业管理费等相关费用的支付和支付应由业主承担。即使业主认为本合同的约定属于标准条款，也不意味着如果房屋存在质量缺陷，开发商有违约责任。事实上，我们应该从两个维度来看待它。 一是定性维度：即，根据住宅质量问题的严重性，即它是否属于基础、主体结构和严重影响正常住宅的情况。 根据第27条：卖方交付给买方的商品房具有基础和主要结构工程质量问题。如果买方要求终止合同、赔偿损失或要求卖方采取补救措施，应予以支持。商品房竣工验收备案后，交付时存在前款规定以外的其他质量问题，足以严重影响买受人正常居住和使用的，买受人提出解除合同的请求，支持赔偿损失或要求卖方采取补救措施。房屋正在竣工验收备案，交付时存在质量缺陷，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋并要求出卖人承担延期交付违约责任的，不予支持。但是，如果卖方修复了质量缺陷，给买方造成损失，卖方应予以赔偿。因此，在商品房的基础和主体结构存在质量问题和严重影响买方正常生活和使用的其他情况时，法院倾向于支持买方的要求。 对于严重影响住宅正常使用的情况，本规定第三十五条有一个答案，即： （1）出卖人擅自改变该商品房的朝向、户型等规划设计条件的； （2）房屋有渗漏、异响等，且在合理期限内无法查明原因或经卖方维修后无法修复的； （3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用； （4）消防设施验收不合格或者不能实际投入使用的； （5）卖方在签订合同时未披露该房屋违反良好习惯； （6）其他严重影响住宅正常使用的情况。 出卖人交付的房屋符合合同约定，但仍有上述情形严重影响正常生活和使用的，买受人可以拒绝接收，或者在房屋接收后一年内要求解除合同，赔偿损失，人民法院应当予以支持。 因此，当业主要求承担逾期交付责任时，应综合判断房屋缺陷的严重程度。如果是一般质量缺陷，根据上述法律规定，如果涉案房屋已获得竣工验收备案文件，则索赔无法成立。此时，开发商企业根据合同承担保修责任，但不需要承担逾期交付的责任；如果地基、主体结构或严重影响住宅的情况，在合理的时间内无法修复或无法发现，则可以支持索赔。 另一个是数量维度：即虽然业主反映的问题都是房屋质量缺陷，但数量很大，经过多次维修后仍有很多质量缺陷，那么法院也会判决卖方承担逾期交付的违约责任。因此，即使业主反映的缺陷属于质量范畴，但开发商企业经过多次或长期维修仍未完成维修，也不排除法院认定开发商企业因大量原因构成逾期交付房屋，从而要求开发商承担相应的法律责任。 有鉴于此，如果业主想追究逾期交付的责任，他应该全面判断住房问题的影响，不能盲目地保护自己的权利，这不利于事情的解决和自己权利的实现。此外，如果房屋存在严重的质量问题，他还应及时保存证据，积极主张自己的权利。对于开发商和企业，要确保房屋符合法定交付条件，并按照有关法律法规的规定取得各项竣工验收文件；房屋集中交付后，如业主有异议，应积极与业主沟通房屋现状，核实具体情况，全面履行维修责任和保修义务，并及时向业主通报和确认维修情况，充分体现客户关怀，帮助开发商企业将矛盾化解在萌芽状态，及时解决纠纷，有效规避群体诉讼风险。 该内容由 麻侦贤律师 和 律说律答 共创回答 |
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