| 问题 | 划拨土地使用权转让中办理出让的基本原则是 |
| 释义 | 鉴于划拨土地使用权转让办理出让中，涉及到市、县国土资源管理部门(土地所有权人代表)、原划拨土地使用权人和新的出让土地使用权人，并且同时涉及到土地使用权转让和土地使用权出让，经济法律关系比较复杂。为规范管理，市、县国土资源管理部门在办理划拨土地使用权转让手续时，应把握以下三个原则。 (一)进行审批许可划拨土地使用权转让，应当报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方与市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用手续。没有批准的，不得办理出让手续。 (二)按转让后土地用途确定用地方式划拨土地使用权转让后，土地用途符合《划拨用地目录》的，办理相应的划拨用地手续，颁发《国有土地划拨决定书》。转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，应当由受让方办理出让等土地有偿使用手续。 (三)按法规政策规定确定具体出让方式划拨土地使用权转让应当办理出让手续的，按以下规定确定具体出让方式：1.地方法规或行政规定明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回转让人的划拨土地使用权后，依法重新出让，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式出让。在收回划拨土地使用权时，应当对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权价格确定。2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有规定的，划拨土地使用权转让应当在土地有形市场公开交易，从成交价款中优先扣缴土地出让金，受让方与土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，与原划拨土地使用权人签订土地补偿合同。扣缴的土地出让金应按照土地市场价格确定，即成交价格扣除划拨土地使用权价格后的余额。也就是说，在划拨土地使用权转让中，涉及三笔土地价款或价格：一是划拨土地使用权办理出让时应向政府缴纳的土地出让金;二是划拨土地使用权办理出让时的出让土地使用权价格;三是划拨土地使用权市场价格。其中，出让金属于政府，划拨土地使用权市场价格是对原划拨土地使用权人即土地转让方的补偿。三者之间的关系是：土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权市场价格;转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权市场价格。 |
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