| 问题 | 关于出让合同的法律法规(土地使用权出让合同的几个法律问题是什么) |
| 释义 | 1.土地使用权出让合同的几个法律问题是什么 我国实行的是土地公有制，即国家所有制和集体所有制。 土地所有权即土地所有者对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在过去的计划经济体制下，我国实行的是国有土地无偿划拨使用制度。 随着改革开革开放的深入发展和市场经济体制模式取向的确立，1988年4月第七届全国人大审议通过的《宪法修正案》针对土地的合理利用问题，删去了原有的禁止土地出租的规定，增加了土地使用权可以依法转让的规定，从而确立了国有土地使用权出让的宪法基础。 之后，国家立法机关、行政机关、司法机关及各有关部门陆续出台了众多规范性法律文件，对国有土地使用权出让行为进行规范。 土地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。土地使用权出让合同无疑是一种比较特殊的合同，那么，其特殊性何在？出让合同是民事合同还是行政合同？代表国家实施出让行为的主体是谁？出让标的是泛指一切类型的土地使用权还是存在限制性规定？出让价格的形成方式有哪些？协议作价合同的效力如何？本文拟结合现行规范性法律文件的规定，对出让合同所涉及的该等法律问题进行探讨和分析。 一、出让合同的性质出让合同是民事合同还是行政合同？本问题的争议价值在于，如果发生出让合同纠纷，受让方到底是提起民事诉讼，还是提起行政诉讼？由此导致的诉讼费用和举证责任承担也会判然有别。关于该问题，理论界对此颇有争议。 观点一主张，从所有权的角度出发，认为“国家以国有资产为基础参与各种民事关系时，其身份自然是民事主体”【1】。 土地出让合同是政府代表国家作卖方，土地使用者作买方，双方按平等自愿的原则确立的一种民事法律行为或民事合同【2】，并按民事合同的理论去解释并运用到国有土地使用权出让行为中去。 观点二主张，出让合同自然是一种行政合同，概括起来，理由主要有三点：第一，合同中的出让方是代表国家的土地管理部门；第二，签订合同的目的在于公共利益，具体说来就是为了合理开发和利用土地资源的行政目的；第三，出让方，即各级土地管理部门享有特权，如单方解除、变更合同权【3】。 对于上述争论，笔者赞同第一种观点。 不可否认，出让合同有其特殊性，但是第二种观点的主张并不足以否认出让合同的民事性。国家机关无疑具有行政主体资格，但是国家机关也可以参与民事活动。 虽然出让合同中往往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的内容，但是该等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定，并非是因为双方约定而有效。 任何一个典型的民事合同都默认一个基本前提，即不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规定不论双方是否在合同中具明，均是客观存在且双方必须遵守的。 自然，合同的性质也不会因为是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。就出让合同而言，在法律、行政法规的强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的，完全符合民事合同的基本特征。 对此，最高人民法院在2004年11月23日出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）中 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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