| 问题 | 购房合同里隐藏哪些风险？ |
| 释义 | 本段内容介绍了购房者购买商品房需要注意的事项，包括开发商五证不全不能网签备案、购买商品房签订认购协议书时需要注意的事项，以及支付房款方式等。同时，对于开发商五证不全的问题，购房者需要注意网签时审查开发商是否具有商品房预售许可证，以及采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本时需要注意的事项。 法律分析 1. 检查开发商是否拥有所有五张证书。这包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。 2.看清楚争议解决的方式。仲裁一般是开发商乐意选择的争议解决方式，因为实践中，仲裁委很多情况下都在偏袒开发商，所以在选择这一方面时，作为购房者，一定要把诉讼约定在里面，给自己留一条退路。 3.房屋交付使用的期限问题，一定要明确具体，不能是含糊不清的，如果开发商到期没有依约交付，就是可以据此承担违约金赔偿。 一、开发商五证不全能网签备案么 开发商五证不全不能网签备案。网签合同时，需要注意以下事项： 1．网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 2．网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 3．网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 4．面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。 5．网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 二、购买商品房需要注意哪些 1、看开发商的资质证书：开发商要五证齐全，五证即土地使用证、建筑规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、预售许可证。最重要是预售许可证。 2、买房签订合认购协议书，需要详细看一下认购协议书是否完整，不完整的，就不要贸然签订这个认购协议书，因为认购协议书虽然不是房屋买卖合同，但是里面可能会涉及到一些定金或者违约金方面的约定，一旦违约需要承担赔偿责任。 3、支付房款时，全款的话，房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15％的商品房价款，其中10％可以在出卖人交付使用之前支付，5％的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。 结语 购房者购买商品房时需要注意五证齐全、认购协议书完整、支付方式明确等问题。在网签备案时，要注意审查开发商是否拥有所有五张证书，以及仲裁解决方式是否有利于购房者。房屋交付使用的期限问题也需要明确具体，以避免开发商逾期交房所带来的纠纷。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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